• 월세가 두세 달째 들어오지 않는데 지금까지 문자로 독촉만 해 왔다
• 주택이냐 상가냐에 따라 기준이 다르다는데 내 건물이 어느 쪽인지 모르겠다
• 직접 할지 맡길지 정하기 전에 전체 순서와 서류부터 알고 싶다
• 세입자가 연락을 피하거나 낯선 사람이 드나드는 것 같다

월세 미납 명도소송 하는법, 6단계 한눈에

월세 미납 명도소송 하는법의 핵심은 '해지 → 소송 → 집행' 순서를 지키는 것입니다. 임대차계약이 살아 있는 동안에는 건물을 돌려 달라고 청구할 근거가 없으므로, 연체를 이유로 계약을 먼저 끝낸 다음 건물 인도를 구합니다. 아래 6단계는 주택과 상가에 공통으로 쓰는 뼈대이고, 두 건물이 갈리는 곳은 1단계 기준과 일부 준비물뿐입니다.

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   해지 기준 확인

   할 일: 월별 연체 내역표 작성서류: 계약서, 통장 입금 내역

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   해지 통지 도달

   할 일: 내용증명 발송, 배달 결과 보관서류: 해지 통지서 사본, 배달 확인

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   점유이전금지가처분(필요할 때)

   할 일: 점유 현황 사진, 출입자 파악서류: 신청서, 등기사항증명서

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   소장 접수

   할 일: 청구 3가지와 관할 법원 정리서류: 소장, 계약서·연체표·통지서 사본

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   답변서 확인과 재판

   할 일: 임차인 주장 정리, 기일 대응서류: 입금 내역·문자 등 반박 자료

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   집행 신청

   할 일: 집행관 사무실 신청, 당일 출석서류: 판결 정본, 집행문, 송달증명

6단계 가운데 가장 많이 헷갈리는 곳은 1단계와 2단계입니다. 연체액이 기준에 닿지 않았는데 해지 통지를 보내면 해지의 효력을 다툴 여지가 생기고, 통지를 보냈더라도 도달을 증명하지 못하면 소송에서 해지 시점을 다시 따지게 됩니다. 반대로 1·2단계가 정리되어 있으면 이후 단계는 서류를 순서대로 쌓는 일에 가깝습니다.

표에서 보듯 주택과 상가가 갈리는 곳은 사실상 1단계 하나입니다. 다만 상가는 집기·재고처럼 남는 물건이 많아 6단계 준비가 더 무겁고, 영업을 넘기거나 공간 일부를 다른 사람에게 쓰게 하는 일이 있어 3단계 가처분 판단도 자주 문제 됩니다.

출발점을 바꾸는 갈림길 3가지

세 가지 중 하나라도 해당하면 계약서와 입금 내역을 보고 판단해야 정확합니다 — 무료 전화상담 02-591-5657

1단계 해지 기준 확인: 2기와 3기

월세 미납으로 계약을 해지할 수 있는 기준은 주택 등 일반 건물이 2기, 상가법이 적용되는 상가가 3기의 차임액입니다. 「민법」 제640조는 "건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 정하고, 주택과 상가법이 적용되지 않는 건물은 이 조문이 기준이 됩니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의8은 "임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 정하며, 상가법 제2조③에 따라 환산보증금을 초과하는 상가에도 이 조문이 적용됩니다.

'2기'와 '3기'는 연속으로 밀린 개월 수가 아니라 밀린 차임의 합계가 2기분·3기분 차임액에 이르렀는지로 봅니다. 월세라면 1기는 한 달 치 차임이므로, 중간에 일부를 냈더라도 남은 연체 합계가 기준에 닿아 있는지를 계산해야 합니다. 언제부터 연체로 볼지는 계약서의 지급일 약정이 출발점이고, 약정이 애매하면 계산이 달라질 수 있습니다.

사무실·점포라는 이름만으로 기준을 정하면 안 됩니다. 상가법은 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차(목적물의 주된 부분을 영업용으로 쓰는 경우 포함)에 적용되므로(상가법 제2조①), 같은 사무실이라도 쓰임에 따라 기준이 2기가 아니라 3기가 될 수 있습니다. 또 계약 기간 중 연체로 하는 해지와 만료 때 하는 갱신 거절은 근거 조문이 다른 별개 제도이니 섞어 계산하지 않습니다.

2단계 해지 통지와 도달

해지 통지는 임차인에게 도달해야 효력이 생기므로, 보내는 것보다 도달을 증명하는 것이 중요합니다. 「민법」 제111조①은 "상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다"고 정합니다. 그래서 문자나 전화보다 내용증명 우편으로 보내고 배달 결과를 확인해 두는 방식이 많이 쓰입니다. 임차인이 두 사람 이상이면 「민법」 제547조①에 따라 계약의 해지는 "그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다"는 점도 챙겨야 합니다.

통지를 따로 보내지 못한 채 소장에 해지 의사를 적어 송달하는 방식도 쓰입니다. 대법원 판결 중에는 소장 부본 송달로 해지 의사표시가 도달한 것으로 볼 수 있다는 취지가 있으나, 그 경우 해지 시점이 소장 송달 무렵으로 늦어질 수 있고 사안에 따라 판단이 달라질 여지도 있습니다. 연체 기준에 이미 닿았다면 통지를 먼저 보내 두는 편이 이후 계산을 정리하기 쉽습니다.

3단계 가처분이 필요한 신호는 무엇인가요?

점유이전금지가처분은 소송 도중 점유가 다른 사람에게 넘어갈 염려가 있을 때 지금의 점유 상태를 묶어 두는 절차입니다. 「민사집행법」 제300조①은 다툼의 대상에 관한 가처분을 "현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다"고 정합니다. 그래서 신청할 때에는 막연한 걱정이 아니라 점유가 바뀔 수 있는 구체적 사정을 보여 주는 것이 중요합니다.

위 신호가 없고 임차인이 그대로 거주하거나 영업 중이라면 가처분 없이 바로 소송으로 가는 판단도 가능합니다. 다만 소송 중 점유자가 바뀌면 바뀐 사람에게 판결을 그대로 집행할 수 있는지 다툼이 생길 수 있어, 시간과 실비를 비교해 정합니다. 법도 명도소송센터에서는 명도소송을 선임하면 점유이전금지가처분과 내용증명 수임료가 0원이고 법원 실비만 별도입니다.

4단계 소장: 당사자·청구취지·원인과 청구 3가지

명도소송 소장에는 당사자와 청구의 취지와 원인을 적어야 하고, 월세 미납 사건은 보통 인도·연체 차임·차임 상당액 세 가지를 함께 청구합니다. 「민사소송법」 제249조①은 "소장에는 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 한다"고 정합니다. 청구취지는 판결 주문이 될 문장이므로 건물 주소와 인도 범위(전부 또는 일부 호실)를 등기사항증명서와 맞춰 적고, 청구원인에는 계약 체결, 연체, 해지 통지 도달의 순서로 사실을 날짜와 함께 씁니다.

1. 건물 인도: 해지로 계약이 끝났으니 건물을 돌려 달라는 청구
2. 연체 차임: 해지될 때까지 밀린 차임
3. 차임 상당액: 해지 뒤부터 인도를 마칠 때까지 건물을 쓴 대가

세 청구를 한 소장에 묶으면 판결 하나로 인도와 금전 회수를 함께 정리할 수 있습니다. 소장은 피고의 보통재판적이 있는 곳의 법원(「민사소송법」 제2조)에 낼 수 있고, 부동산에 관한 소이므로 부동산이 있는 곳의 법원에도 제기할 수 있습니다(같은 법 제20조). 첨부할 자료는 계약서, 연체 내역표, 해지 통지서와 배달 결과, 등기사항증명서가 기본입니다.

5단계 답변서 30일과 무변론 판결

임차인이 청구를 다투려면 소장 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 내야 하고, 내지 않으면 법원은 변론 없이 판결할 수 있습니다. 「민사소송법」 제256조①은 "피고가 원고의 청구를 다투는 경우에는 소장의 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 한다. 다만, 피고가 공시송달의 방법에 따라 소장의 부본을 송달받은 경우에는 그러하지 아니하다"고 정합니다.

같은 법 제257조①에 따라 답변서가 없으면 법원은 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있습니다. 다만 직권으로 조사할 사항이 있거나, 판결이 선고되기까지 피고가 청구를 다투는 취지의 답변서를 내면 그렇지 않습니다. 임차인이 다투는 경우 흔히 나오는 주장과 확인할 점은 다음과 같습니다.

6단계 집행 신청과 보증금 정산

판결을 받은 뒤에는 집행관에게 인도집행을 신청하고, 집행관이 임차인의 점유를 빼앗아 임대인에게 넘깁니다. 「민사집행법」 제258조①은 "채무자가 부동산이나 선박을 인도하여야 할 때에는 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다"고 정합니다. 같은 법 제24조에 따라 강제집행은 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 하므로, 가집행 선고가 붙었다면 확정 전에도 신청할 수 있습니다.

신청부터 본집행까지는 약 3개월을 잡습니다. 집행관이 먼저 고시문으로 자진 인도를 알리는 경우가 많고, 집행 당일에는 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 집행합니다(제258조②). 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어지며, 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 하고, 채무자가 없으면 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 인도하며, 그런 사람도 없으면 채무자의 비용으로 보관하여야 합니다(제258조③~⑤).

인도가 끝나면 남은 보증금에서 연체 차임과 차임 상당액 등을 빼고 정산하는 방향이 일반적입니다. 다만 어떤 항목을 언제 기준으로 공제할지는 계약 내용과 사안에 따라 달라질 수 있어, 보증금 잔액 계산표(보증금, 연체 차임, 인도 때까지 차임 상당액, 약정한 공제 항목)를 미리 만들어 두면 남는 청구가 있는지 바로 보입니다. 밀린 금액이 보증금보다 크면 판결의 금전 부분으로 따로 회수를 검토합니다.

자주 묻는 질문