점유이전금지가처분 신청 | 명도소송 승소해도 집행 불가? 필수 보전절차 완벽 가이드
법도명도
본문
점유이전금지가처분 신청
점유 변동을 원천 차단하는 법적 보호막
임차인이 제3자에게 점유를 넘기면?
명도소송에서 승소했어도 소용없습니다. 점유자가 바뀌면 강제집행이 원천적으로 불가능합니다.
월세 연체로 명도소송을 제기했는데, 재판 중에 임차인이 지인에게 무단으로 건물을 넘겨버렸습니다. 6개월 소송 끝에 승소 판결을 받았지만, 현재 점유자는 "나는 피고가 아니다"라며 퇴거를 거부합니다. 결국 새로운 점유자를 상대로 다시 소송을 제기해야 하는 상황입니다.
점유이전금지가처분 신청을 하지 않으면 이런 일이 실제로 발생합니다.
점유이전금지가처분이란?
점유이전금지가처분은 명도소송 진행 중 또는 제기 전에 신청하는 보전처분입니다. 법원이 현재 점유자(임차인)에게 "다른 사람에게 점유를 넘기지 말라"고 명령하는 것입니다.
목적
명도청구권을 보전하기 위해 부동산의 현상을 본안 판결 시까지 그대로 유지
효과
점유 이전 금지, 제3자 점유 시 승계집행문으로 강제집행 가능
시기
명도소송 제기 전 또는 소송 진행 중 언제든 신청 가능
왜 필수인가?
명도소송은 특정 피고를 상대로 진행됩니다. 만약 소송 진행 중 점유자가 바뀌면 승소 판결을 받아도 그 판결은 새로운 점유자에게 효력이 없습니다. 다시 말해, 처음부터 다시 소송을 제기해야 합니다.
점유이전금지가처분 없이 명도소송만 진행하다가 점유가 변동되어 6개월~1년의 시간과 비용을 날린 사례를 수없이 봤습니다. 임차인들도 이제는 이런 방법을 알고 있어서 의도적으로 점유를 이전하는 경우가 많습니다.
점유이전금지가처분 신청 절차
가처분 신청서에 당사자 정보, 부동산 표시, 신청 취지, 신청 이유, 피보전권리(명도청구권) 등을 기재합니다. 임대차계약서, 내용증명, 연체 증빙, 부동산등기부등본 등을 첨부하여 관할법원에 전자소송 또는 서면으로 제출합니다.
전자소송 할인을 감안하면 인지대는 약 9천원 정도입니다. 송달료는 당사자 수에 따라 다르며, 신청인·피신청인 각 1명이면 약 3~5만원 정도입니다.
법원에서 담보제공명령이 나오면 7일 이내에 현금공탁 또는 보증보험증권을 제출해야 합니다. 점유이전금지가처분의 경우 대부분 보증보험으로 제출이 허용되며, 보험료는 담보액의 연 0.1% 수준입니다.
법원이 가처분 결정을 내리면 결정정본을 받아 2주 이내에 집행관 사무실에 집행 신청을 해야 합니다. 집행관이 현장에 방문하여 가처분 취지를 고지하고 고시서를 부착합니다. 집행비용은 약 5~10만원 정도입니다.
중요 기한
가처분 결정을 받은 후 2주 이내에 집행을 완료해야 합니다. 기한을 넘기면 인지·송달료를 다시 납부하고 처음부터 재신청해야 합니다.
점유이전금지가처분 신청 비용
위 비용은 법원에 납부하는 실비용이며, 당사자 수와 담보 금액에 따라 달라질 수 있습니다. 담보 금액은 법원이 사건의 성격과 필요성을 고려하여 정하며, 통상 월세액의 몇 개월분 정도로 책정됩니다.
준비서류
점유이전금지가처분과 명도소송의 관계
점유이전금지가처분은 독립적인 절차가 아니라 명도소송의 '보조 절차'입니다. 가처분 자체로는 건물을 비워주는 효과가 없으며, 단지 현재 점유 상태를 유지시킬 뿐입니다.
가처분의 역할
점유가 제3자에게 넘어가는 것을 방지. 현상 동결 효과.
명도소송의 역할
임차인에게 건물을 비워달라는 확정 판결. 강제집행의 근거.
따라서 실무에서는 다음과 같이 진행합니다.
직접 수행
가처분
완료
엄정숙 변호사 (부동산전문·민사전문 대한변협 등록, 공인중개사 자격)
『명도소송 매뉴얼』 저자가 처음부터 끝까지 직접 담당합니다.
MBC·KBS·SBS 등 언론에 전문가로 출연
법도 명도소송센터 서비스 안내
(사건별 상이)
가처분·내용증명
진행 가능
선임 가능
제공 서비스
내용증명
계약해지 통지, 명도 요구, 차임 청구 등 법적 효력 있는 문서 작성 및 발송
점유이전금지가처분
신청서 작성, 제출, 담보 이행, 집행까지 전 과정 대행
명도소송
건물인도청구소송 제기부터 승소 판결까지 담당 변호사 1인이 전담
강제집행 (별도)
집행관 동행, 현장 대응, 열쇠 인수 등 실무 지원
(공휴일 휴무 / 점심시간 12시~1시)
전화만으로 접수 및 선임 가능합니다.
홈페이지에서 '무료 승소자료'를 신청하시면
명도소송 절차·비용·준비물을 정리한 자료를 보내드립니다.
자주 묻는 질문
Q. 점유이전금지가처분 없이 명도소송만 해도 되나요?
가능하지만 위험합니다. 소송 중 점유자가 바뀌면 승소해도 강제집행이 불가능하여 처음부터 다시 소송을 제기해야 합니다. 특히 악의적인 임차인의 경우 의도적으로 점유를 이전하는 경우가 많습니다.
Q. 가처분 결정 후 2주 안에 집행하지 못하면 어떻게 되나요?
가처분 결정의 효력이 상실되며, 인지·송달료를 다시 납부하고 처음부터 재신청해야 합니다. 따라서 결정을 받는 즉시 집행관 사무실에 집행 신청을 해야 합니다.
Q. 담보는 꼭 제공해야 하나요?
대부분의 경우 법원이 담보제공명령을 내립니다. 담보를 제공하지 않으면 가처분 신청이 각하되므로 필수입니다. 다만 점유이전금지가처분의 경우 보증보험으로 제출이 허용되어 큰 부담은 없습니다.
Q. 가처분 집행 후에도 임차인이 계속 거주할 수 있나요?
네. 점유이전금지가처분은 '점유를 다른 사람에게 넘기지 말라'는 명령일 뿐, 건물을 비우라는 명령이 아닙니다. 실제로 건물을 비우게 하려면 명도소송에서 승소한 후 강제집행을 해야 합니다.
Q. 전국 어디서나 진행 가능한가요?
네. 전화만으로도 접수 및 선임이 가능하며, 전국 모든 지역에서 동일하게 진행됩니다. 필요한 서류는 우편이나 이메일로 주고받습니다.
점유이전금지가처분 신청, 지금 바로 시작하세요
임차인이 점유를 이전하기 전에 가처분 신청을 완료해야 합니다. 이미 점유가 넘어간 후에는 새로운 점유자를 상대로 다시 소송을 제기해야 하며, 6개월~1년의 시간과 비용이 추가로 듭니다.
무료 전화 상담으로 사건 상황을 빠르게 점검하고, 필요한 경우 점유이전금지가처분과 명도소송을 연계하여 일괄 진행합니다.
본 내용은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성된 자료입니다. 개별 사건의 구체적인 사실관계, 증거 상태, 법원의 판단에 따라 절차와 결과가 달라질 수 있습니다. 담보 금액, 비용, 기간 등은 사건마다 다르게 책정될 수 있으며, 본 자료의 내용이 특정 결과를 보장하지 않습니다.
정확한 법률 상담은 무료 전화 상담(02-591-5657)을 통해 받으실 수 있습니다. 상담 시간은 평일 오전 10시부터 오후 6시까지이며, 공휴일은 휴무입니다(점심시간 12시~1시).
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