점유이전가처분신청서 작성 전 꼭 알아야 할 5가지, 명도소송 전문변호사가 알려드립니다
법도명도
2026-01-31 19:38
19
0
본문
800+
명도소송 직접 수행
600+
점유이전금지가처분
200+
강제집행 경험
실제 사례: 승소 판결 받고도 집행 실패
서울 강남구 A씨는 월세 연체 임차인을 상대로 명도소송을 제기해 승소 판결을 받았습니다. 하지만 판결 확정 직전, 임차인이 동생 명의로 전대차 계약을 체결했고, 법원은 "판결문상 피고가 아닌 제3자에 대해서는 집행 불가"라고 판단했습니다. A씨는 다시 처음부터 소송을 진행해야 했고, 추가로 6개월과 300만원의 비용이 들었습니다.
점유이전가처분신청서, 왜 필요할까요?
명도소송 판결의 효력은 판결문에 기재된 당사자에게만 미칩니다. 만약 소송 중에 점유자가 바뀌면, 승소 판결을 받아도 강제집행이 불가능합니다. 이런 상황을 막기 위해 점유이전금지가처분을 신청합니다. 가처분 결정을 받아두면 나중에 점유자가 바뀌더라도 승계집행문을 받아 집행할 수 있습니다.
점유이전가처분신청서 작성 전 꼭 알아야 할 5가지
1
신청서 필수 기재사항 7가지
민사집행법에 따라 점유이전가처분신청서에는 반드시 다음 항목이 들어가야 합니다.
당사자 표시(대리인 포함), 목적물의 가액, 피보전권리 및 목적물 표시, 신청 취지,
신청 이유, 관할법원, 소명방법, 작성 날짜가 그것입니다.
이 중 하나라도 빠지거나 불명확하면 법원에서 보정명령이 나옵니다.
보정명령이 나오면 결정이 지연되고, 그 사이 임차인이 점유를 이전할 위험이 커집니다.
전문가 조언: 목적물 표시는 건축물대장과 등기부등본을 기준으로 정확히 작성해야 합니다.
특히 호실별 등기가 없거나 불법 증개축이 있는 경우 건물 도면을 첨부하는 것이 안전합니다.
2
소명자료 준비가 승패를 가른다
가처분은 본안소송보다 신속하게 진행되는 만큼, 피보전권리와 보전의 필요성을
즉시 입증할 수 있는 자료가 핵심입니다. 임대차계약서 사본은 기본이고,
월세 연체의 경우 은행 이체내역 PDF, 독촉 문자나 카카오톡 캡처가 필요합니다.
내용증명을 발송했다면 그 사본도 첨부하세요. 전대차가 있거나 무단 사용자가 있는 경우
전대차 계약서, 간판 사진, 전입세대열람내역서 등 점유 사실을 입증할 증거를 모두 제출해야 합니다.
주의사항: 서류 발급일이 오래되면 법원이 최신 자료를 요구하며 보정명령을 내립니다.
등기부등본, 건축물대장, 주민등록표초본 등은 신청 직전에 발급받으세요.
3
비용 구조를 미리 파악하라
점유이전금지가처분 비용은 크게 법원 공과금과 담보금, 집행비용으로 나뉩니다.
점유이전금지가처분 비용 항목
인지대 (전자소송 할인 적용)
약 9,000원
송달료 (당사자수 × 3회분)
사안별 상이
담보 (법원 명령 시)
보증보험 가입
집행관 수수료
5~10만원
기타 실비 (우편료, 교통비 등)
사안별 상이
비용 절감 팁: 법원 납부 실비용(인지, 송달료, 열쇠공, 우편료 등)을 모두 합치면
대략 50만원~100만원 정도입니다. 전자소송을 활용하면 인지 할인을 받을 수 있고,
당사자 주소를 정확히 기재하면 불필요한 재송달 비용을 예방할 수 있습니다.
4
신청부터 집행까지 절차 흐름
점유이전금지가처분은 다음 순서로 진행됩니다.
STEP 1
신청서 접수
관할법원에 신청서와 소명자료, 목적물 가액 산출 근거를 제출합니다.
STEP 2
담보제공명령
법원이 담보를 명하면 보증보험 증권을 제출합니다.
STEP 3
가처분 결정
결정문이 채무자(임차인)에게 송달됩니다.
STEP 4
집행
집행관이 현장에서 현황조서를 작성하고 표지를 부착합니다.
전자소송을 활용하면 서류 관리와 진행 현황 확인이 편리합니다. 다만, 담보 제공이 지연되면 결정 송달도 늦어지니 유의하세요.
5
명도소송과 함께 진행해야 하는 이유
점유이전금지가처분은 단독으로 진행하기보다는 명도소송과 함께 진행하는 것이 일반적입니다.
명도소송을 제기하면서 동시에 가처분을 신청하면,
소송 기간 동안 임차인이 제3자에게 점유를 이전하는 것을 막을 수 있습니다.
만약 가처분 없이 명도소송만 진행했다가 점유자가 바뀌면,
처음부터 다시 소송을 해야 하므로 시간과 비용이 배로 듭니다.
실무 팁: 건물 퇴거나 토지 인도청구권을 피보전권리로 하는 경우,
건물 점유자에게는 건물에 대해서만 가처분을 하면 충분하고 토지까지 할 필요는 없습니다.
왜 법도 명도소송센터인가?
엄정숙 변호사 | 『명도소송 매뉴얼』 저자
전문 자격
부동산전문·민사전문 변호사
공인중개사 자격 보유
공인중개사 자격 보유
실전 경험
부동산소송 7,000건 이상
명도소송 800건 직접 수행
명도소송 800건 직접 수행
가처분 경험
점유이전금지가처분 600건 이상
강제집행 200건 이상
강제집행 200건 이상
언론 노출
MBC·KBS·SBS·YTN 출연
각종 언론 전문가 보도
각종 언론 전문가 보도
법도 명도소송센터의 차별점
명도소송 선임 시 점유이전금지가처분 패키지 지원
명도소송 선임 시 점유이전금지가처분 진행을 무료로 지원합니다.
선임료는 200만원부터 시작하며, 사건 난이도와 증거 상태에 따라 달라집니다.
내용증명 발송도 무료로 제공됩니다.
(강제집행은 별도 계약이며, 내용증명만 의뢰 시 20만원입니다.)
신청부터 집행까지 일괄 설계
초기 상담에서 관할, 주소, 송달 전략을 설계하면 송달료와 회차를 줄일 수 있습니다.
담보 방식과 보증 범위를 사전에 검토하면 보증보험 비용의 불확실성을 낮출 수 있습니다.
현장 단계에서는 일정 조율과 열쇠·보안 업체 연계로 불필요한 반복 방문을 막아
집행관 수수료 증가를 예방합니다.
전화만으로 선임 가능, 전국 어디서나 진행
법률사무소 방문 없이 전화 상담만으로 선임할 수 있습니다.
전국 어디에 있는 부동산이든 진행 가능합니다.
서류는 팩스나 이메일로 주고받으며, 전자소송을 적극 활용합니다.
지금 바로 무료 전화상담 받으세요
점유이전가처분신청서 작성부터 집행까지,
800건 이상의 실전 경험으로 명확히 안내해 드립니다.
상담 가능시간: 오전 10시 ~ 오후 6시 (공휴일 휴무 / 12시~1시 점심시간)
자주 묻는 질문
점유이전금지가처분 없이 명도소송만 진행하면 안 되나요?
법적으로는 가능하지만, 실무상 매우 위험합니다.
소송 기간 동안 임차인이 제3자에게 점유를 넘기면 승소 판결을 받아도 집행할 수 없습니다.
처음부터 다시 소송을 해야 하므로 시간과 비용이 배로 듭니다.
명도소송에서는 점유이전금지가처분이 사실상 필수입니다.
가처분 결정을 받으면 바로 집행할 수 있나요?
아닙니다. 점유이전금지가처분은 점유 이전을 막는 보전처분일 뿐,
실제 명도(퇴거)를 명하는 것은 아닙니다.
명도를 실행하려면 본안소송(명도소송)에서 승소 판결을 받고,
그 판결문을 근거로 강제집행을 신청해야 합니다.
담보는 꼭 제공해야 하나요?
법원이 담보제공명령을 내리면 반드시 제공해야 합니다.
담보는 상대방의 손해를 대비하기 위한 장치로,
보통 보증보험 증권으로 대체합니다.
담보를 지연하면 가처분 결정도 늦어지니 신속히 처리하는 것이 중요합니다.
점유이전금지가처분 비용을 임차인에게 청구할 수 있나요?
명도소송에서 승소하면 소송비용 확정결정 신청을 통해
법원에 납부한 인지, 송달료, 집행비용 등을 임차인에게 청구할 수 있습니다.
다만, 변호사 선임료는 소송비용에 포함되지 않으므로 별도로 청구해야 합니다.
혼자서 점유이전가처분신청서를 작성할 수 있나요?
대한법률구조공단에서 작성례를 제공하므로 이론상 가능합니다.
하지만 목적물 표시, 피보전권리 서술, 소명자료 구성에서 실수가 나오면
보정명령으로 시간이 지연되고, 그 사이 점유가 이전될 위험이 있습니다.
특히 전대차, 무단 사용자, 불법 증개축 등 복잡한 사안은
전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.
법도 명도소송센터 홈페이지에서
무료 승소자료 받으세요
무료 승소자료 받으세요
네이버에서 '법도 명도소송센터'를 검색하시면
홈페이지 상단 메뉴에서 1분 만에 신청 가능합니다.
면책 공지
본 내용은 정보 제공을 위해 작성된 글로, 개별 사안의 특성에 따라 달라질 수 있습니다.
법률 정보는 법령 개정, 판례 변경 등에 따라 달라질 수 있으며,
작성 당시 기준으로 정확하지 않을 수 있습니다.
구체적인 사건은 변호사와의 개별 상담을 통해 판단해야 하며,
본 글의 내용만으로 법적 판단을 내리시면 안 됩니다.
자세한 내용은 무료 전화상담(02-591-5657) 시 안내해 드립니다.
댓글목록0