점유이전가처분 목적물가액 산정 기준, 정확한 계산과 실전 적용법
법도명도
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점유이전가처분 목적물가액
정확한 산정이 승소의 시작입니다
명도 절차 성공의 핵심, 정확한 목적물가액 산정
임차인이 월세를 3개월째 밀렸습니다. 명도소송을 준비하며 점유이전금지가처분 신청서를 작성하는데, 목적물가액을 어떻게 계산해야 할지 막막합니다. 인터넷을 검색해봐도 토지와 건물의 계산 방식이 다르고, 과세대장을 어떻게 활용해야 하는지 명확하지 않습니다.
점유이전가처분 목적물가액 산정은 단순한 숫자 계산이 아닙니다. 잘못된 가액 산정은 법원의 보정명령으로 이어지고, 이는 곧 시간 지연과 추가 비용 발생을 의미합니다. 특히 명도 사건은 시간이 생명입니다. 하루하루 지날수록 월세 손실이 누적되고, 임차인의 점유 명의가 변경될 위험도 커집니다.
목적물가액은 인지대와 송달료를 결정하는 기준이 됩니다. 또한 담보제공명령 시 담보 금액 산정의 근거가 되기도 합니다. 정확한 산정은 불필요한 비용 지출을 막고, 법원 보정명령 없이 신속한 진행을 가능하게 합니다.
8년간 명도소송 800건 이상, 점유이전금지가처분 600건 이상을 직접 수행하며 축적한 실무 경험을 바탕으로, 목적물가액 산정의 정확한 방법과 실전 팁을 안내해드립니다.
현재 상황: 잘못된 목적물가액 산정이 부르는 문제들
많은 임대인분들이 점유이전가처분을 신청하면서 목적물가액 산정 단계에서 어려움을 겪습니다. 특히 혼자 진행하시는 경우 다음과 같은 문제들이 반복됩니다.
토지와 건물 계산법 혼동
토지는 개별공시지가 기준이고, 건물은 시가표준액 기준입니다. 이를 혼동하여 계산하면 가액이 크게 달라집니다.
과세대장 해석 오류
과세대장에서 어느 항목을 봐야 하는지, 어떻게 적용해야 하는지 명확하지 않아 잘못된 수치를 입력하게 됩니다.
명도 vs 가처분 기준 착각
명도소송 소가 산정과 가처분 목적물가액 산정 방식을 착각하여 잘못된 금액을 기재하는 경우가 많습니다.
보정명령으로 시간 손실
잘못된 산정으로 법원의 보정명령을 받으면, 서류 재작성과 재제출로 2~3주가 추가로 소요됩니다.
목적물가액을 과소하게 산정하면 법원이 보정을 명하고, 과대하게 산정하면 불필요한 인지대와 담보 부담이 발생합니다. 정확한 기준에 따른 산정이 필수적입니다.
더 큰 문제는 이러한 착오들이 단순히 서류상 오류로 끝나지 않는다는 점입니다. 시간이 지체되는 동안 임차인이 점유를 제3자에게 이전할 수 있고, 이 경우 가처분 없이는 명도소송 승소판결을 받아도 집행이 불가능해집니다.
정확한 목적물가액 산정 방법 - 단계별 완전 가이드
토지 목적물가액 산정 기준
토지의 목적물가액은 개별공시지가를 기준으로 산정합니다. 명도소송의 경우와 달리 점유이전금지가처분에서는 다음 공식을 적용합니다.
개별공시지가(원/㎡) × 면적(㎡) × 50% = 목적물가액
정부24 또는 관할 시·군·구청에서 토지대장을 발급받습니다. 전자소송 이용 시에는 전자제출용으로 발급받아야 합니다.
토지대장 또는 부동산공시가격알리미에서 해당 토지의 개별공시지가를 확인합니다. 단위는 원/㎡입니다.
토지대장에 기재된 면적(㎡)을 확인합니다. 전체 토지 중 일부만 목적물인 경우 해당 부분의 면적만 적용합니다.
개별공시지가에 면적을 곱한 후, 그 값에 50%를 곱하여 최종 목적물가액을 산출합니다.
개별공시지가: 1,500,000원/㎡
토지 면적: 100㎡
계산: 1,500,000 × 100 × 0.5 = 75,000,000원
목적물가액: 75,000,000원
건물 목적물가액 산정 기준
건물의 목적물가액은 지방세법 시행령에 따른 시가표준액을 기준으로 산정합니다.
건물 시가표준액 × 50% = 목적물가액
정부24에서 건축물대장을 발급받습니다. 일반건축물대장 또는 집합건축물대장 중 해당하는 것을 발급합니다.
관할 시·군·구청 세무과에서 건축물 과세대장등본을 발급받습니다. 여기에 시가표준액이 기재되어 있습니다.
과세대장등본에서 해당 건물의 시가표준액을 확인합니다. 이는 지방세법 시행령 제4조에 따라 산정된 금액입니다.
시가표준액에 50%를 곱하여 최종 목적물가액을 산출합니다.
토지와 건물이 함께 있는 경우
상가나 단독주택처럼 토지와 건물이 모두 목적물인 경우, 각각 계산한 금액을 합산합니다.
(토지 개별공시지가 × 면적 × 0.5) + (건물 시가표준액 × 0.5) = 총 목적물가액
건물 퇴거 및 토지 인도청구권을 피보전권리로 하는 경우, 건물 점유자에게는 건물에 대해서만 점유이전금지가처분을 신청하면 충분합니다. 토지에 대해서는 별도로 가처분 신청을 할 필요가 없으므로, 건물 가액만 산정하면 됩니다.
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(공휴일 휴무 / 12시~1시 점심시간)
목적물가액 산정 후 인지대 계산하기
목적물가액이 산정되면 이를 기준으로 인지대를 계산합니다. 점유이전금지가처분의 인지대는 고정 금액입니다.
기본 인지대: 10,000원
전자소송 이용 시: 약 9,000원 (10% 할인 적용)
명도소송의 인지대는 소가에 따라 달라지지만, 점유이전금지가처분의 인지대는 목적물가액과 무관하게 고정 금액입니다. 이는 가처분이 본안 소송이 아닌 보전처분이기 때문입니다.
송달료 계산
인지대 외에 송달료도 납부해야 합니다. 송달료는 당사자 수와 송달 횟수에 따라 결정됩니다.
(신청인 수 + 피신청인 수) × 송달료 단가 × 3회분
또는
피신청인 수 × 송달료 단가 × 6~8회분
송달료 단가는 등기우편 비용으로, 2025년 기준 1회당 약 5,200원입니다. 피신청인(임차인)이 1명인 경우, 통상 31,200원에서 41,600원 정도가 소요됩니다.
| 항목 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 인지대 | 약 9,000원 | 전자소송 이용 시 |
| 송달료 | 31,200~41,600원 | 피신청인 1명 기준 |
| 집행관 비용 | 50,000~100,000원 | 집행 시 별도 |
| 담보제공 | 사건별 상이 | 법원 명령 시 |
필요 서류와 준비물 체크리스트
점유이전가처분 신청 시 목적물가액 산출을 위해 다음 서류들이 필요합니다.
모든 서류는 최신 것으로 준비해야 합니다. 발급일이 오래되면 법원에서 보정명령을 내릴 수 있습니다. 특히 전자소송을 이용하는 경우, 전자제출용으로 발급받아야 합니다.
목적물가액 산정 시 자주 하는 실수와 해결법
실수 1: 명도소송 기준 적용
문제: 명도소송 소가 산정 방식을 그대로 적용
해결: 가처분은 별도 기준 적용, 토지·건물 모두 50% 곱하기
실수 2: 과세대장 항목 오인
문제: 시가표준액이 아닌 다른 금액 적용
해결: 과세대장에서 '시가표준액' 항목 정확히 확인
실수 3: 토지 포함 여부 착각
문제: 건물만 명도하는데 토지까지 포함
해결: 건물 명도의 경우 건물 가액만 산정
실수 4: 면적 단위 혼동
문제: 평수를 그대로 적용하거나 단위 변환 오류
해결: 반드시 제곱미터(㎡) 단위로 계산
전문가가 알려주는 실전 팁
전자소송을 이용하면 인지대의 10%가 할인됩니다. 또한 서류 제출과 진행 현황 확인이 편리하여 송달료 관리에도 유리합니다.
Tip 2. 주소 정보 정확히 기재하기
주소가 부정확하면 송달 반송으로 추가 송달료가 발생합니다. 등기부등본, 주민등록표초본 등으로 주소를 확인하고, 동·호수까지 정확히 기재하세요.
Tip 3. 담보 준비하기
법원이 담보제공명령을 내리면 보증보험 증권을 제출해야 합니다. 담보 금액은 사안별로 다르지만, 미리 보증보험사에 문의하여 준비하면 시간을 절약할 수 있습니다.
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선임 절차 (전화만으로 가능)
사건 개요를 말씀해주시면 진행 가능 여부와 절차를 안내해드립니다.
필요한 서류 목록과 발급 방법을 구체적으로 안내해드립니다.
전화 또는 팩스·이메일로 계약이 가능하며, 방문 없이 진행됩니다.
목적물가액 산정부터 가처분·명도소송·집행까지 전담 변호사가 진행합니다.
명도소송 변호사 선임료: 200만원부터
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- 점유이전금지가처분 진행 지원 (별도 비용 없음)
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자주 묻는 질문 (FAQ)
법원에서 보정명령을 내립니다. 서류를 재작성하여 다시 제출해야 하므로 2~3주 정도 시간이 지연됩니다. 특히 명도 사건은 시간이 중요하므로, 처음부터 정확하게 산정하는 것이 중요합니다.
관할 시·군·구청의 세무과에서 발급받을 수 있습니다. 일부 지역은 인터넷 민원24에서도 발급이 가능하지만, 방문 또는 전화 문의를 통해 확인하시는 것이 확실합니다.
명도 청구 대상에 따라 목적물을 특정합니다. 건물만 명도하는 경우 건물 가액만, 토지도 함께 인도받는 경우 양쪽 모두 산정하여 합산합니다.
명도소송 중 임차인이 점유를 제3자에게 이전하면, 승소 판결을 받아도 집행할 수 없게 됩니다. 처음부터 다시 소송을 제기해야 하므로, 점유이전금지가처분은 사실상 필수적인 절차입니다.
점유이전금지가처분의 인지대는 목적물가액과 무관하게 고정 금액(약 9,000원)입니다. 다만 담보제공명령이 나올 경우, 담보 금액은 목적물가액과 사안에 따라 달라질 수 있습니다.
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본 내용은 정보 제공을 목적으로 작성된 글이며, 개별 사건의 구체적인 사실관계와 증거 상태에 따라 실제 진행 방법과 결과는 달라질 수 있습니다. 법률 자문이나 판단의 근거로 삼기보다는 일반적인 참고 자료로 활용하시기 바랍니다. 목적물가액 산정 기준, 인지대 및 송달료, 담보 금액 등은 법령 개정이나 법원 실무 변경에 따라 달라질 수 있으니, 정확한 정보는 무료 전화상담을 통해 확인하시기 바랍니다. 사건의 난이도, 증거 상태, 상대방 대응 등에 따라 절차와 비용이 상이할 수 있으며, 모든 사건의 승소를 보장하는 것은 아닙니다.
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