재건축 매도청구, 왜 전문가 상담이 필수일까요?

재건축 사업 구역 내 건물주로서 조합설립에 동의하지 않았거나 분양신청을 하지 않으셨다면, 언젠가 재건축조합으로부터 '매도청구소송'을 받게 될 수 있습니다. 이 순간, 많은 분들이 당황하게 됩니다.

"내 건물을 강제로 빼앗기는 건가요?", "얼마를 받을 수 있나요?", "절차는 어떻게 되나요?" 이런 질문들이 머릿속을 가득 채웁니다.

재건축 매도청구는 법에서 정한 엄격한 요건과 절차를 따라야 합니다. 이 요건들을 제대로 이해하지 못하면, 재산권 행사에 있어 중대한 손해를 볼 수 있습니다. 특히 감정평가 시 '개발이익이 포함된 시가'로 산정받아야 하는데, 이 부분을 제대로 챙기지 못하면 수천만 원에서 수억 원까지 손해를 볼 수 있습니다.

재건축 매도청구의 법적 요건

매도청구 절차의 실제 진행 과정

개발이익 포함 시가 산정, 핵심 쟁점

재건축 매도청구에서 가장 중요한 쟁점 중 하나는 바로 '시가(時價)'입니다. 대법원은 매도청구권 행사 시 시가의 의미를 명확히 정의하고 있습니다.

개발이익 포함의 실제 의미

많은 분들이 "개발이익이 포함된다"는 말을 듣고, 재건축이 완료된 후의 신축 아파트 분양가 수준으로 보상받을 수 있다고 오해하십니다. 그러나 이는 정확하지 않습니다.

대법원이 말하는 개발이익은 '기준시점 당시 현실화·구체화된 개발이익'을 의미합니다. 즉, 재건축사업이 완료된 경우를 가정하는 것이 아니라, 매도청구 시점에 이미 시장에서 형성된 프리미엄을 반영하라는 의미입니다.

감정평가 시 주의사항

일반적으로 부동산중개업소를 통해 형성된 재건축 아파트의 실제 거래가격에는 이미 개발이익이 반영되어 있습니다. 따라서 해당 재건축구역 내에서 거래된 사례를 비교하여 평가하는 것이 가장 합리적입니다.

주변 일반 아파트의 거래가격과 재건축 구역 내 거래가격은 차이가 납니다. 이 차이가 바로 그 시점에 추정되는 개발이익이 반영된 것입니다.

법도 명도소송센터의 매도청구 대응 서비스

1. 조합설립인가 적법성 검토

조합설립인가 절차에 하자가 있는지 면밀히 검토합니다. 조합설립결의의 하자, 동의서 취득 과정의 문제점 등을 확인하여, 매도청구권 발생 자체를 다툴 수 있는지 검토합니다.

2. 매도청구 요건 심사

촉구절차의 적법성, 회답기간 준수 여부, 소송제기 기간 준수 여부 등 법정 요건을 하나하나 점검합니다. 요건 위반 시 매도청구권 상실을 주장할 수 있습니다.

3. 감정평가 전문 대응

감정인 지정 단계부터 적극 참여하여, 개발이익이 제대로 반영될 수 있도록 대응합니다. 재건축구역 내 거래사례 분석, 비교사례 제시, 감정평가 방법에 대한 의견 제출 등을 진행합니다.

4. 지연이자 확보 전략

조합이 판결 후에도 매매대금을 지급하지 않는 경우를 대비하여, 반소 제기를 통해 지연이자를 추가로 받는 방안을 검토합니다.

5. 협상 및 소송 대응

소송 전 협상부터 소송 진행, 판결 후 이행까지 전 과정을 체계적으로 관리합니다.