점유이전금지가처분 집행불능, 왜 생기고 어떻게 풀까｜법도 명도소송센터
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점유이전금지가처분 집행불능, 현장에서 막히는 이유와 다시 여는 방법
대표 변호사 전문 자격(부동산·민사)과 다년 현장 경험을 바탕으로, 실전에서 자주 발생하는 집행불능 원인을 정리했습니다.
신속한 재집행을 위해 준비해야 할 자료와 연락 순서를 안내합니다. 전화만으로 전국 진행이 가능합니다.
집행불능이 발생하는 대표 장면 4가지
① 목적물 특정 불명
주소·호수·구획이 서류와 현장이 다르거나, 실제 사용공간이 구분되지 않아 표시가 맞지 않을 때 집행관이 진행을 중단합니다. 건물 동·층·호, 창고 칸번호, 대지 내 컨테이너 위치 등 현장 표시의 정밀도가 핵심입니다.
② 제3자 점유 주장
현장에서 임차인 아닌 제3자가 점유를 주장하면, 소유·임차 관계를 바로 확인할 수 없을 때 집행이 멈춥니다. 사업자등록 변경, 전대·양도 사실, 무상사용 주장 자료가 쟁점입니다.
③ 폐문·부재 및 출입 곤란
연락 두절, 보안장치, 공동출입 통제 등으로 출입이 불가능한 경우입니다. 열쇠공 협조, 관리사무소 입회, 전기·수도 계량 확인 등 현장 준비가 필요합니다.
④ 점유 변동·용도 변경
신규 임차인 입점, 원상복구 공사, 창고 물품 이동 등으로 점유 상태가 바뀐 경우에는 집행 근거와 범위 재정리가 선행됩니다. 사진·영상·출입기록 등 시간대별 자료가 중요합니다.
막혔을 때의 기본 흐름: 재정비 → 연락 → 재집행
집행관 중지 사유를 문서·사진으로 확보합니다. 현장 도면, 관리사무소 확인서, 최근 임대차 변동 자료를 챙겨두세요.
표시정정, 도면 첨부, 출입 경로 설명서를 보완합니다. 제3자 점유 주장은 관계 증빙(계약·세금계산서 등)으로 반박 자료를 준비합니다.
관리사무소·경비·열쇠공과 시간대 사전 조율, 집행관과 동선 체크를 맞춥니다. 차량 대기 위치까지 미리 정합니다.
재집행 시에는 입회자 서명, 사진 기록, 출입·반출 내역을 체계적으로 남겨 이후 분쟁에 대비합니다.
자주 묻는 질문에 대한 핵심 답변
집행불능이면 모든 절차를 다시 해야 하나요?
대부분은 표시 수정·증빙 보완 후 재집행으로 해결됩니다. 다만 점유 변동이 크거나 제3자 권원이 강하면 별도 소송(명도, 점유 회수)과 병행을 검토합니다.
제3자가 영업 중이라면?
사업자등록, 임대차계약, 카드매출 자료 등 실점유자 확인부터 합니다. 전대·양도라면 계약서 해석과 통지 이력이 관건입니다.
출입이 안 되는 경우의 준비물은?
신분증, 집행 정본·송달서류, 열쇠공 연락처, 관리사무소 협조 공문, 현장 동영상 촬영 기기. 필요 시 현장 인력을 동원합니다.
재집행까지의 예상 흐름은?
원인 분석(당일) → 서류 보완(1~3일) → 일정 조율 → 재집행. 사건 난이도와 증거 상태에 따라 변동됩니다.
왜 지금 준비해야 하나
점유이전금지가처분 집행불능을 오래 방치하면, 점유가 추가로 이동하거나 내부 시설이 변경되어 증거 보전이 더 어려워집니다. 초기 대응에서 정밀한 표시, 신속한 자료 수집, 관계자 협의가 맞물려야 재집행으로 빠르게 이어집니다. 사건을 맡기시면 대표 변호사가 전담하여 절차 설계부터 현장 대응까지 일관되게 진행합니다.
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