상가건물 임차인이 차임연체가 3기분 이상 지속되는 상황에서 건물 매수인은 그 임차인을 내보내기 위해 명도소송을 고민하게 됩니다.

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이러한 경우 매수인은 당연히 임대인의 지위를 승계하므로 '차임연체로 인해 계약해지를 하고 건물명도소송을 진행하면 되겠지'라고 막연하게 생각할 수가 있습니다. 하지만 건물이 매매되는 경우라도 연체차임이 자동승계가 되지 않기 때문에 주의해야 합니다.

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대법원은 위와 같은 상황에 대해 "임대인 지위가 양수인에게 승계된 경우 이미 발생한 연체차임채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 승계되지 않고, 따라서 양수인이 연체차임채권을 양수받지 않은 이상 승계 이후 연체차임액이 3기 이상의 차임액에 달하여야만 비로소 임대차계약을 해지할 수 있는 것"이라고 판시하고 있습니다[대법원 2008 10. 9. 선고 2008다3022 건물명도].

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판례와 같이 연체차임에 대해 이전 소유자로부터 매수인이 채권양도를 받지 않는다면 기존의 차임연체만으로 계약해지도 할 수가 없게 되는 것입니다. 따라서 매수인이 건물을 매수한 이후 차임연체로 계약을 해지하는 경우라면 매도인으로부터 연체차임액에 대한 채권양도,양수 계약을 체결하고 채권양도 통지도 완료하신 후 계약해지 통지를 해야 적법하게 임대차계약이 종료하게 됩니다.

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매수인은 위와 같이 계약해지 통지를 하고 이러한 통지에도 불구하고 임차인이 스스로 건물을 인도하지 않을 때 건물명도소송을 제기할 수가 있는 것입니다.

나의 경우는 해지 할 수 있나요?

건물명도소송은 상황마다 다릅니다. 건물매매의 경우라 하더라도 사정은 다르지 않습니다. 여러가지 복잡한 상황속에서 법률적 해석을 해야 하기 때문에 정확한 근거를 가지고 이야기를 나누어봐야 어느정도 답을 내릴 수 있습니다. 자신의 상황이 불분명하다고 판단되시면 법도 명도소송센터로 전화주셔도 도움받으시기 바랍니다. 물론 명도소송전담직원의 전화상담은 무료입니다.