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[실무연구자료] 실사용 목적이라도 건물주는 명도소송 제기할 수 없어
"새로 건물을 매수하면서 제가 직접 가게를 운영하려고 합니다. 문제는 기존 세입자가 존재한다는 것입니다. 주택의 경우 실거주 목적으로 세입자의 갱신요구권을 거절할 수 있던데요. 상가도 실사용 목적이라면 세입자의 갱신요구권을 거절할 수 있나요"  저희 법도 명도소송센터로 문의해주시는 내용 중에는 양수인부들이 실사용 목적으로 '기존 세입자의 갱신요구권을 거절할 수 있냐'는 질문을 의외로 많이 하십니다. 그도 그럴 것이 주택임대차보호법(이하 주임법)의 경우 실거주 목적이라면 세입자의 갱신요구권을 거절할 수 있기에 '상가도 마찬가지 아닐까'라고 생각하시기 떄문입니다. 건물주 입장에서는 어떻게 보면 당연한 이야기일지 모릅니다. 자신의 건물이고 자신이 직접 사용하기 위함인데 세입자의 눈치까지 봐야하는 상황이기 때문입니다. 그래서 오늘은 실사용 목적이라면 상가 계약에서도 갱신요구권을 거부할 수 있는지에 대해 알아보는 자리를 마련했습니다. 본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 기사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항이 궁금하신 분들은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.
주택의 경우 집주인은 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 실거주를 목적으로 한 갱신요구권 거부를 세입자에게 통지할 수 있습니다. 6개월 전부터만 세입자에게 통지하면 가능하다는 말입니다. 하지만 상가의 경우는 어떨까요? 상가건물 임대차보호법(이하 상임법)상에는 정당한 사유가 발생하지 않는 한 세입자의 갱신요구권을 거부할 수 없다고 규정하고 있습니다. 이는 건물주가 실사용을 목적으로 해도 마찬가집니다. 주택은 임대차3법으로 갱신요구권이 1회로 인정되고 이미 사용한 상태라면 더 이상 사용할 수 없습니다. 하지만 상가는 최초 임대차 개시로부터 세입자가 10년간 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
그렇다면 왜 주택과 상가는 갱신요구권에 대한 법 규정이 다를까요? 쉬운 예로 가정해 봅시다. "자신 소유의 건물 점포에 장사가 잘되는 세입자를 보자 욕심이 생긴 건물주는 자신이 직접 점포를 운영하겠다며 세입자를 내쫓으려 합니다. 세입자는 오랜 기간동안의 노력(영업노하우, 단골형성 등)이 한순간에 건물주에게 빼앗길 수 있는 위기에 처했습니다" 만약 이 같은 상황에서 상임법이 존재하지 않았다면 어땠을까요? 따라서 상임법은 세입자의 노력으로 일궈낸 상권을 보호하기 위한 취지가 크기에 주임법과 다른 것입니다.
만약 건물주가 상임법을 무시하고 세입자에게 계약 갱신을 거부하고 명도소송까지 진행하게 된다면 어떤 결과가 나타날까요? 건물주는 명도소송 패소뿐만 아니라 오히려 세입자에게 권리금 청구소송을 당할 수 있습니다.  지난 2015년 개정된 상임법에는 '건물주에게도 세입자의 권리금을 보호할 의무가 있다'고 규정하고 있는데요. 자신이 직접 운영하겠다며 신규세입자를 받지 않겠다는 의사 자체가 세입자의 권리금 회수 기회 방해 행위로 비춰질 수 있습니다.
그렇다면 건물주가 세입자의 갱신요구권을 거부할 수 있는 사유에는 어떤 것들이 있을까요? 이는 상임법 제10조 제1항 각호에 명시돼 있습니다. 대표적으로 - 세입자가 3기분 이상의 임대료를 연체했을 경우 - 건물주와의 상의 없이 이뤄진 무단전대 - 세입자가 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 - 임대차 체결당시 철거 또는 재건축 계획을 세입자에게 구체적으로 고지하고 계획에 따른 경우 등이 있습니다. 이 밖에도 상임법에 규정된 갱신요구권 사유는 상임법 제10조 1항 각호를 참고하시면 됩니다.. 다시 본론으로 돌아와 임대차 계약 중 이와 같은 사항이 발생하게 되면 계약갱신요구권을 거부할 수 있으며, 계약해지 통지도 가능합니다. 뿐만 아니라 계약해지 통지 후에도 세입자가 계속해서 버틴다면 명도소송까지 제기할 수 있습니다.
그렇다면 다른 욕심없이 정말 순수하게 실사용을 목적으로 기존 세입자를 내보내고 싶다면 어떻게 대처해야할까요? 방법은 대략 2가지로 정리해볼 수 있습니다. 첫 번째는 앞서 설명한 갱신거절 사유에 해당하는지, 두 번째는 만약 없다면 충분한 보상 합의를 통해 세입자를 내보내는 경우입니다. 특히 세입자가 이미 상당한 보상을 받은 상태라면 앞서 언급한 갱신거절 사유에도 포함되오니 이점 숙지하시기 바랍니다.
지금까지 '건물주의 실사용을 목적으로 한 세입자의 갱신요구권 거부가 가능한가'에 대해 살펴보았습니다. 건물주가 제 아무리 세입자의 상권 욕심 없이 순수하게 실사용을 목적으로 하더라도 세입자의 갱신요구권 거부는 할 수 없습니다. 반드시 갱신요구권 거부 사유에 해당하는지 살펴보고 원만한 합의가 필요한 것입니다. 하지만 일반인들이 법률을 파악하고, 법적인 근거가 있는 합의를 이끌어 내는 것에는 분명 한계가 있습니다. 그래서 법률 전문가의 도움이 필요한 부분이기도 합니다. 무료 전화상담은 스마트폰에서 아래 이미지를 터치하시면 바로 연결해 드립니다.  저희 법도 명도소송센터는 여러분의 상담전화를 기다리고 있습니다. 변호사 사무실이고 법률 상담이기에 상담료가 비싸지 않을까라는 걱정이 앞서기도 합니다. 이해합니다. 그렇기에 법도 명도소송센터는 무료상담 전화를 제공해 드리고 있습니다. 전문 상담원이 직접 상담해 드리고 있기 때문에 상담의 만족도가 높습니다.  뿐만 아니라 영업 시간 이후에 저희 법도 명도소송 센터를 찾으시는 분들을 위해 무료 온라인 상담까지 제공해 드리고 있습니다. 온라인 상담은 네이버에서 법도 명도소송센터를 검색하시면 홈페이지를 통해 제공해 드리고 있습니다. 또한 홈페이지에는 명도소송과 관련된 다양한 사건 사례와 소송 절차 기간 비용 등의 정보를 제공해 드리고 있으니 이 부분도 꼭 참고해 보시기 바랍니다. |
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