엄정숙 부동산 전문 변호사님의 저서 <명도소송 매뉴얼>책 속으로입니다. 오늘 33페이지에 있는 점유이전금지가처분에 관한 내용을 발췌합니다. 이 장에서는 점유이전금지가처분에 대해 구체적으로 다룹니다. <명도소송 매뉴얼>은 현재 시중에 판매 중인 책입니다.

점유 이전금지 가처분이란 임차인이 부동산 점유를 타인에게 이전하지 못하도록 임대인이 법원 신청하는 가처분 제도입니다.

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임차인이 차임을 장기간 연체할 때 임대인은 법원에 명도소송을 진행합니다. 법률 제도상으로 명도소송을 제기하기 이전 점유이전금지가처분이 필수적인 절차는 아닙니다. 다만, 소송 과정 중에 점유자가 변경될 가능성이 있거나 소 제기 이전부터 실제 점유자가 누구인지 불분명한 상태라면 안전한 소송 및 원활한 인도 집행을 위해 가처분을 필수로 진행하는 것이 좋습니다.

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다시 말하면, 가처분 절차는 법적인 필수 절차는 아니지만 명도소송을 제기하기 이전이라면 사실상 필수 절차라고 해도 과언이 아닌 것입니다.

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임차인이 소송 중에 무단으로 점유자를 변경하는 행위는 '불법 전대차'에 해당합니다. 임대인은 임차인과 불법 전차인에게 무효 주장과 동시에 계약 해지를 통보할 수 있습니다

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소송을 진행하고 있을 때 불법 전차인을 발견했다면 심각한 문제가 발생합니다. 불법 전차인을 내보내기 위해서는 진행 중인 소송사건에 단순히 피고를 추가하는 방법으로 소송절차를 진행할 수 없기 때문입니다. 우리나라의 민사소송절차상 필수적 공동소송 형태가 아니면 피고를 추가하는 형태의 소송절차는 허용하지 않고 있기 때문입니다.

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불법 전대행위는 무효이지만, 이를 바로잡기 위해서는 불법 전차인을 상대로 새로운 소송절차를 시작해야 하므로 시간이 많이 듭니다. 임차인을 상대로 한 판결문으로 무효인 불법 전차인에게 집행할 수 없기 때문에 원칙은 불법 전차인을 내보내려면 불법 전차인에 대한 판결문을 받아야 하고, 임차인을 상대로 한 판결문으로는 불법 전차인에게 집행할 수 없는 것입니다.

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