"현재 제가 임대료를 2주정도 건물주에게 주지 못하고 있습니다. 지난달 장사수입이 워낙 좋지 못했고 한주가 더 지나야 거래처 정산금이 들어와 건물주에게 임대료를 줄 것 같습니다. 이 경우 약 3주정도 임대료가 늦어는 셈인데요. 건물주에게 사정을 말해봤지만, 명도소송을 하겠다며 거의 매일 독촉하고 있습니다. 임대료 정산이 3주정도 늦어진다고 해서 명도소송을 할 수 있나요?"

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세입자가 임대료나 월세를 연체하게 되면 임대차 해지 사유가 되고 건물주가 임대차 해지 통보를 했음에도 버틴다면 명도소송을 제기할 수 있습니다. 그렇다면 세입자가 얼마나 월세 및 임대료를 연체해야 명도소송을 할 법적 근거가 될까요? 이번 시간을 통해 살펴보도록 하겠습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 칼럼 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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먼저 주택 임대차 계약의 월세 연체에 대해 알아보겠습니다. 주택 임대차에서는 2기분 이상 월세를 연체하게 될 시 임대차 해지 사유에 해당합니다. 즉 월세를 2번 연체하면 집주인이 세입자에게 임대차 해지 통보를 할 수 있고 더 나아가 명도소송까지 제기할 법적 근거가 된다는 말입니다. 그런데 3주라는 것은 횟수로 따지면 한 번에 해당하기 때문에 임대차 계약해지나 명도소송을 제기할 근거가 되지는 않습니다.

그렇다면 상가 임대차의 경우 임대료를 얼마나 연체해야 임대차 해지 사유가 될까요? 상가건물 임대차 보호법(이하 상임법) 제10조의8에는 '임차인(세입자)의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인(건물주)은 계약을 해지할 수 있다'고 규정하고 있습니다.

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즉 3기분에 해당하는 임대료를 연체하면 건물주는 세입자에게 임대차 해지 통보를 할 수 있고 그럼에도 세입자가 버틴다면 명도소송을 제기할 법적 근거가 됩니다. 하지만 앞 사례의 3주 정도의 연체는 주택에서와 마찬가지고 겨우 1번의 연체에 불과하기 때문에 명도소송은 커녕 임대차 해지 통보조차 할 수 없습니다.

한편 월세 및 임대료 연체는 횟수보다는 연체한 총 금액이 중요하다는 사실을 명심해야 합니다. 생각보다 많은 분들이 개월수로 착각하는 경우가 있는데요. 가령 상가에서는 3개월 이상 임대료를 연체 시면 임대차 해지 사유가 된다고 생각하십니다.

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이 같은 판단은 어느정도는 맞고 어느정도는 틀리다고 말씀드릴 수 있습니다. 예를 들어 한달 임대료가 50만원이라고 가정해 보겠습니다. 임대차 해지 사유가 되는 3기 연체는 연체된 금액이 총 150만원이 될 때를 의미합니다. 다시 말해 3개월 치 임대료를 합하면 150만원이 되니 어느정도 맞는 말이기도 하지만, 3개월을 연체하는 동안 매달 30만원씩은 냈다면 총액은 60만원이므로 임대차 계약 해지사유가 되지 못합니다.

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또 2개월은 연체했지만 마지막 1개월에 반이라도 임대료를 낸 사실이 있다면 임대차 해지 사유에 해당하는 3기 연체금에 도달하지 못했기 때문에 임대차 계약을 해지할 수 없습니다. 따라서 월세 및 임대료 연체를 따질 때는 연체 총액으로 판단하셔야 합니다.

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세입자가 어느날 갑자기 월세나 임대료를 연체하기 시작했다면 건물주입장에서는 신중한 판단이 필요합니다. 1기 분이 밀렸고 다음 2기, 3기의 연체금을 따질 때는 돈을 입금해주기로 한 날을 기준으로 연체를 판단하셔야 합니다.

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즉 다음달이 됐다고 해서 바로 연체금이 쌓이는 것이 아닌 월세나 임대료를 받기로 한 날을 기준으로 해야 합니다. 또한 연체 총액이 주택 2기, 상가 3기 이상이 됐다면 집주인이나 건물주는 반드시 세입자에게 임대차 계약 해지를 통보 하여야 법적이 효력이 발생합니다.

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가령 세입자가 28일까지 임대료를 내기로 했는데 이를 어겼다고 예를 들어봅시다. 건물주는 30일쯤 임대차 계약 해지 통보를 해야겠다고 마음먹었는데 세입자가 29일날 돈을 입금했다면 연체한 사실이 없어진다는 것입니다. 따라서 2기나 3기분 연체 사실이 발생하면 여유를 두고 세입자에게 임대료 납부를 요구하거나 통화녹취를 통해 임대차 계약 해지를 통보 하셔야 합니다.

주택에선 2기분, 상가에선 3기분 연체 사실은 세입자에게 상당히 불리한 요소로 작용됩니다. 물론 임대차 해지와 명도소송 자체만으로도 큰 데미지를 입지만, 건물주의 배려로 이 위기를 넘어간다해도 불리한 점이 생기게 됩니다.

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세입자의 권리인 갱신요구권과 권리금보호를 보장받기가 어렵기 때문입니다. 상임법 제10조 제1항 제1호에는 '임차인(세입자)이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우' 건물주는 세입자의 갱신요구권 거절과 권리금보호 의무 책임을 지지 않습니다.

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또한 주택에서도 주택 임대차보호법 제6조의3 제1항 제1호에는 '임차인(세입자)이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우' 집주인의 세입자의 갱신요구권을 거절할 수 있다고 규정하고 있습니다.

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따라서 세입자는 상가의 경우 3기, 주택에 경우 2기에 달하는 임대료 및 월세를 연체하지 않도록 주의해야 합니다.

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앞서 설명한 드린 바와 같이 세입자가 임대료를 연체해 임대차 계약 해지를 하고 명도소송을 제기하기 위해선 법률에 정한 연체 총액에 다다랐는지 판단해야 합니다.

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어떻게 보면 간단한 판단 같지만 수개월이 흘러도 2기, 3기 월세 및 임대료 연체금 총액이 되지 않았다면 임대차 계약해지나 명도소송을 제기할 법적 근거가 없기 때문입니다.

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따라서 현재 세입자와 자신의 상황에서 과연 임대차 해지를 할 수 있고 명도소송을 제기할 수 있는가에 대한 판단은 법률 전문가에게 상담받는 것만으로도 큰 도움을 받을 수 있습니다.

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