"세입자가 계약 기간이 끝났는데도 불구하고 점포를 비워주지 않고 있습니다. 참다 못해 명도소송을 제기했는데요. 문제는 명도소송 중 세입자가 무단으로 다른 사람에게 점포를 넘겼다는 것입니다. 이 경우 건물주인 저의 동의가 없었었기 때문에 소송을 그대로 진행해도 되는지 궁금합니다"

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명도소송 중 점유자를 무단으로 바꾸는 세입자가 등장하면서 마음 고생하는 집주인의 사례를 종종 볼 수 있습니다. 명도소송은 계약이 끝나거나 해지됐음에도 건물을 비워주지 않는 세입자를 상대로 집주인이 제기하는 소송이지만, 현 점유자가 세입자가 아니라면 상황은 간단치 않습니다.

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흔하지 않지만 명도소송 전후로 건물주에게 임차한 목적물의 점유자가 달라 명도소송에 애를 먹는 경우가 있습니다. 이 경우 명도소송에서 승소 판결문을 받더라도 판결문에 명시된 세입자가 아닌 다른 사람이 점유하고 있다면 판결문은 무용지물이 될 수 있습니다.

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이에 이번 시간에는 명도소송 중 점유자가 세입자가 아닌 다른 사람일 경우 어떤 상황이 벌어질 수 있는지 알아보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사 링크를 참고해 주시기 바랍니다.

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명도소송을 제기하는 목적은 단순히 세입자에게 '나가라'라는 판결문을 받기 위함이 아닙니다. 충분한 퇴거 명령에도 세입자를 내보낼 수 없으니 법의 힘을 빌려 '강제집행'이라는 절차를 진행하기 위함입니다.

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그런데 강제집행은 판결문에 명시된 임차목적물은 맞지만 점유인이 세입자가 아닌 다른 사람이라면 어떻게 될까요? 강제집행은 물리력을 행사해 세입자와 세입자의 집기를 임차목적물 밖으로 이동 시키는 법 절차인만큼 신중할 수 밖에 없다는 특징이 있습니다. 때문에 판결문에 명시된 당사자가 아닐 경우 법원의 집행관이라도 함부로 할 수 없게 되는 것입니다.

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따라서 판결문에는 점유자가 세입자로 되어있지만 실제로는 다른 사람이 점유하고 있다면 명도소송을 처음부터 다시 진행해야 하는 불상사가 생길 수 있습니다.

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만약 아직 명도소송을 제기하지 않았지만, 세입자의 무단 전대가 우려스럽다면 어떤 조치가 필요할까요? 이 경우 이미 소송에서 판결문이 나온 상황보다 훨씬 쉬운 판단이 가능합니다.

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명도소송 중 무단 전대를 사전에 방지할 수 있는 상황이기 때문입니다. 명도소송 중 무단전대를 방지할 수 있는 방법에는 점유이전금지가처분 절차가 있습니다.

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점유이전금지가처분이란 소송 기간 동안 세입자는 점유자를 다른 사람으로 바꿀 수 없다는 가처분을 뜻합니다. 즉 세입자가 제3자에게 부동산명의를 넘기거나 변경하지 말라는 취지의 가처분 절차를 말합니다.

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점유이전금지가처분 신청이 완료되면 세입자가 명도소송 중 무단으로 다른 사람에게 점유권을 넘기더라도 해당 계약은 무효가 되며, 강제집행 절차도 큰 문제 없이 진행할 수 있습니다.

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한편 계약 기간부터 계약자와 현 점유자가 다른 상황을 이미 건물주가 인지하고 있는 경우는 어떨까요. 가령 건물주와 계약을 맺은 세입자는 따로 있지만, 세입자의 아들이 점유자로 점포 운영을 하고 있었던 경우를 말합니다.

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만약 해당 사례에서 명도소송이 필요한 상황이 생긴다면 도대체 누구를 상대로 명도소송을 제기해야 하는지 혼란스럽다는 의견이 많은데요.

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우선 건물주는 계약 당사자인 세입자뿐 아니라 현 점유자인 아들까지도 특정해 명도소송을 진행하면 됩니다. 명도소송은 주로 세입자를 피고로 특정해 진행되는 경우가 많지만, 전대차사업자, 공동명의 사업자 등의 세입자와 점유자 관계가 여럿일 계약에서는 피고 특정도 여러명으로 진행해야 합니다.

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앞서 언급한 바와 같이 명도소송은 어느 한쪽의 의견을 들어준다는 측면에서 다른 소송과 비슷해 보이지만, 이를 토대로 진행될 강제집행이 가장 큰 변수로 작용할 수 있습니다. 아무래도 법의 힘을 빌려 강제로 상대방의 점유권을 박탈해야 하기 때문에 더 신중하고 까다로운 절차가 될 수 밖에 없습니다.

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따라서 명도소송은 강제집행에 들어갈 때까지 절대 마음을 놓을 수도, 방심할 수도 없는 소송이라고 말씀드리고 싶고 때문에 법률 전문가와 함께 하는 것이 가장 현명한 방법입니다.

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저희 법도 명도소송센터는 무료 상담전화 제도를 운영하고 있어 시작부터 부담없는 진행이 가능합니다. 또한 다른 변호사 사무실에서 꺼리는 강제집행 절차까지도 저희 직원이 직접 현장에 방문해 의뢰인 분들의 수고를 덜어드리고 있습니다.

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뿐만 아니라 홈페이지를 통해 무료 온라인 상담을 접수해 드리고 있으며, 고객님의 요청 시 명도소송과 관련된 상세 자료도 보내드리고 있으니 많은 이용 바랍니다.

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