"상가 세입자가 계약기간이 끝났는데도 점포를 비워주지 않고 있습니다. 문제는 임대료도 계속해서 내지 않고 있어 벌써 보증금을 넘어 섰다는 겁니다. 저는 명도소송과 함께 손해가 난 부분에 대해 부당이득반환청구를 제기할 생각입니다. 하지만 세입자는 자신이 이득을 취한게 없다며 맞서고 있습니다. 저는 명도소송에서 세입자의 부당이득금을 반환받을 수 있을까요?"

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명도소송에서 세입자의 부당이득에 대해 당사자 간 분쟁이 일어나는 경우가 심심치 않게 발생하고 있다. 계약이 해지 됐음에도 세입자가 나가지 않고 임대료 지급까지 하지 않는다면 건물주에게 손해가 발생하는 건 사실이다. 다만 이 손해가 부당이득반환청구의 근거로 보기에는 신중할 필요가 있다.

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명도소송에서 부당이득반환청구는 뗄레야 뗄 수 없는 쟁점이 됩니다. 아무래도 명도소송을 제기하는 사유 대부분이 세입자가 나가지도 않으면서 임대료까지 내지 않는 경우가 대다수이기에 건물주가 그 피해를 보상받으려는 경향 때문입니다. 하지만 부당이득반환청구는 세입자의 '사용수익'에 따라 결정되기 때문에 무턱대고 절차를 진행하다간 법원에서 받아드려지지 않는 경우가 많습니다.

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이에 이번 시간에는 명도소송에서 부당이득반환청구소송이 받아드려지는 경우와 그렇지 않은 경우에 대해 살펴보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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부당이득반환청구 소송이란 법률상 원인이 없이 타인의 재화나 노무로부터 이익을 얻는 자에게 권리자가 반환을 청구하는 소송을 말합니다.

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즉 상대방 동의없이 대가를 지불하지 않고 재산상 이익을 얻는다면 피해를 본 사람이 이익을 본 사람을 상대로 부당한 이익 반환을 요구하는 소송입니다.

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상가 임대차 관계에서는 세입자가 부동산을 임차하기 위해 건물주에게 보증금과 임대료라는 대가를 지불하고 사용수익하는 구조인데요. 만약 세입자가 임차의 대가인 임대료를 지불하지 않고 장사를 하여 수익을 낸다면 부당이득으로 볼 수 있습니다.

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세입자가 수익을 낼 수 있었던 원인이 사용한 점포 때문으로 볼 수 있는데 점포를 사용한 대가를 지불하지 않았기 때문입니다.

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반면 세입자가 점포를 비워주진 않았지만 장사도 하지 않았다면 부당이득반환청구는 성립될 수 있을까요? 가령 계약해지가 되었음에도 세입자가 나가지는 않고 해당 점포에서 장사 역시 하지 않는 경우가 있습니다.

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부당이득청구소송에서 주요 쟁점이 되는 부분은 '사용수익'에 있습니다. 계약해지가 됐음에도 세입자가 나가지 않았으니 사용 요소는 맞지만 장사를 하지 않았으니 수익 요소는 맞지 않습니다. 다시 말해 세입자가 계약해지에도 점포를 계속 점유하면서 장사를 해 수익을 냈다면 사용과 수익 요소가 성립되지만 장사를 하지 않았기에 세입자에게 이득될 부분이 없다는 뜻입니다.

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따라서 부당이득반환청구가 성립되기 위해서는 '사용과 수익'이라는 요소가 맞아 떨어져야 하지만, 세입자가 장사를 하지 않아 이득이 없었다면 부당이득반환청구 성립은 어렵다고 봐야 합니다.

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한편 장사를 하지 않았다는 이유로 부당이득반환금이 받아드려지지 않는다면 건물주는 억울함을 호소할 수 있습니다. 세입자가 장사를 하지 않아 이득을 챙긴 건 없지만 명도의무를 지키지 않았기에 그 사이에 벌어진 건물주의 손해가 분명 있기 때문입니다.

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다시 말해 세입자가 제때 나갔더라면 건물주는 신규 세입자를 구해 월세 수입을 정상화 시켰겠지만, 임대료까지 내지 않은 기존 세입자 때문에 손해가 발생했다는 의미입니다.

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이 경우 건물주는 세입자를 상대로 부당이득반환청구소송 대신 손해배상청구소송을 제기해야 합니다. 손해배상청구소송은 상대방에게 이익이 없었더라도 저지른 과실로 인해 물질적, 정신적 피해를 봤다면 피해를 준 상대방에게 제기할 수 있는 소송입니다.

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즉 세입자가 부당이익을 취한 건 없지만, 법률 위반으로 건물주에게 피해와 손해를 끼친 건 사실이기 때문에 그 손해를 배상하는 소송을 해야한다는 말입니다.

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또한 임대료를 계속 내지 않아 연체된 임대료가 보증금을 교과한 경우에도 세입자에게 별다른 부당이득이 없다면 손해배상청구소송으로 보증금을 초과한 차액을 청구하시면 됩니다.

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명도소송은 어떻게 보면 쉽고 또 어떻게 보면 어렵고 복잡한 법 절차입니다. 자신의 부동산을 다시 돌려받는 의미에서는 쉬운 절차로 보이지만, 실무에서는 상황과 법률에 따라 결코 쉬운 절차가 될 수 없습니다.

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따라서 명도 분쟁에서는 법률 전문가의 도움을 선택이 아닌 필수로 생각하셔야 합니다. 다만 누구가에게 자신의 상황을 말하고 심지어 법적인 분쟁이라면 상담조차 부담이 될 수 있습니다.

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그렇기에 저희 법도 명도소송센터는 처음에 가질 수 있는 부담을 덜어드리기 위해 무료 상담전화 제도를 운영하고 있습니다. 또한 이마저도 부담을 느끼는 분들을 위해 홈페이지에서는 무료 온라인 상담 서비스를 운영하고 있으니 이부분도 참고해 주시기 바랍니다.

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홈페이지는 네이버에서 법도 명도소송센터를 검색하시면 찾으실 수 있습니다.