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[실무연구자료]점포명도소송 핵심 해지사유 2가지!
안녕하세요.법도 명도소송센터입니다. 오늘은 여러분과 점포명도소송에 관한 문제 중 계약해지요건에 대해서 함께 알아보고자 합니다. 힘든 과정을 거쳐서 건물주가 되었음에도 불구하고, 임차인이 세를 제대로 주지 않아서 점포명도소송제기를 고민하시는 분들이 많은데요. 소송을 제기하시기 위해서는 무엇보다 계약해지요건을 갖춘이후에 적법한 절차를 거쳐서 해지통보를 하셔야만 합니다. 오늘은 소송 제기시 어떤 경우가 계약해지사유에 해당하는지, 그리고 어떤 방식으로 해지통보를 해야 소송에서 유리한지에 대해 함께 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 대표 해지사유: 기간만료와 차임연체 대표적인 해지사유는 기간만료와 차임연체입니다. 대표적인 해지사유라는 표현처럼 점포명도소송의 경우 위의 두가지 사유로 인해서 계약이 해지되는 것이 대부분인 것입니다. 하지만 해지사유가 발생하였다고 해서, 자동적으로 계약해지가 되는 것은 아니며, 임대인이 적법한 절차를 거쳐서 해지통지를 하고 그것이 임차인에게 도달해야 만이 해지의 효력이 발생하는 것이므로 점포명도소송 제기를 원하시는 분이라면 이 부분을 각별히 주의하셔야 하겠습니다. 특히 상가건물임대차보호법은 기간만료로 인한 해지의 경우에는 일정한 기간 내에 해지통보를 해야만이 계약이 종료되는 것으로 규정하고 있습니다. 상가건물임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권이라는 권리를 인정하고 있는데요. 임차인은 최대 5년까지 임대인에 대하여 계약갱신을 요구할 수 있는 것으로 상가건물임대차보호법은 정하고 있는 것입니다. 임차인이 계약갱신을 원할 경우에 임대인에게 임대차 계약 종료 6개월에서 1개월전에 갱신요구권을 행사해야 합니다(상가건물임대차보호법 제10조 제1항). 그런데, 상가건물임대차보호법 제10조 제4항은 임대인이 계약 종료를 원하는 경우에도 임대차 계약 6개월에서 1개월 전까지 임차인에게 계약해지 통보를 해야하는 것으로 정하고 있는 것입니다. 이 시기를 놓쳤을 경우에는 계약이 묵시적으로 1년 더 갱신되니, 기간만료를 이유로 점포명도소송을 제기하시려고 하는 경우에는 법에서 정하고 있는 기간 내에 해지통보를 하셔야 한다는 점을 반드시 유의하셔야 합니다. 차임연체로 인한 해지의 경우에는 3기분 이상의 차임이 연체되어야 유효한 해지통보가 되니 이 또한 유의하셔야 합니다. '3기분 이상의 차임 연체'라는 것은 해지통보를 발송할 당시의 연체한 차임이 3기분의 차임액을 합산한 금액 이상이어야 한다는 의미입니다. 따라서 3기분 이상의 금액에 도달하지 않았는데 단순히 차임지급시기를 3번 이상 어겼다는 것은 계약해지사유가 되지 않는 것입니다. 상가건물임대차보호법은 3기이상의 차임연체를 이유로, 주택임대차보호법은 2기이상의 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있도록 하는 차이가 있으니 이 또한 유의하셔야 합니다. 계약서에 3기가 아닌 2기로 적어놓으셨더라도, 해당 규정은 강행규정이기 때문에 이를 이유로 해지를 하는 것은 유효하지 않습니다. 그 밖의 해지사유들 : 특이사항들은 반드시 계약서에 명시해둘 것! 점포명도소송의 계약해지 사유가 기간만료와 차임연체가 주를 이룬다는 것은 분명합니다. 하지만 이 밖에도 다양한 해지사유가 있을 수 있습니다. 임대인과 임차인은 서로 간에 부담하는 계약상 의무를 계약서에 특약사항 등으로 명기할 수 있고, 상대방이 이를 위반하였을 경우에는 이를 근거로 계약 해지 통보를 할 수 있는 것입니다. 예를 들어, 표준임대차계약서에는 '무단전대금지' 조항을 넣는 것이 일반적입니다. 임차인이 이에 위반되어 임대인의 동의 없이 전대행위를 하였을 경우에, 임대인은 임차인에 대하여 언제든지 해지통보를 할 수 있는 것입니다. 임대차 계약의 경우 계약 당사자들 만의 특수한 사정이 있을 수 있습니다. 그렇기 때문에 이를 계약서에 특약사항 등으로 잘 명시를 해 놓아 추후 분쟁에 대비하는 것이 매우 중요한 것입니다. 점포명도소송의 첫 걸음은 계약해지통보이지만, 계약해지통보 역시 계약 조항에 근거해서 하는 것이 일반적이므로, 추후 분쟁에 대비해서 계약서를 잘 작성해두는 것이 무엇보다 중요합니다. 예전 글에서도 명도소송의 첫 걸음은 '계약서 잘 작성하기'라고 설명드린 적이 있습니다. 부득이한 경우 소송을 해야겠지만, 할 수 있다면 분쟁을 사전에 예방하는 것이 가장 바람직합니다. 해지통보하는 법: 문자, 카카오톡, 전화, 내용증명.... 우리 재판은 '증거재판주의'라는 원칙을 취하고 있기 때문에, 소송절차를 진행하기를 원하시는 경우 이에 관련한 증거들을 잘 준비해두는 것이 무엇보다 중요합니다. 실제 소송에서는 증거를 통해서만 사실을 인정하기 때문에, 실제로 그러한 사실이 있을 지라도 이를 입증할만한 증거가 없다면 아무런 소용이 없게 됩니다. 점포명도소송은 임대차 계약이 종료되었다는 사실을 기본 요건으로 하기 때문에, 계약해지통보를 통하여서 임대차 계약이 종료되었다는 사실을 소송을 제기하는 쪽에서 적극적으로 입증을 하여야 합니다. 임대차 계약 해지를 하는 방법은 매우 다양합니다. 실제 찾아가서 계약 해지 통보를 할 수도 있고, 전화를 하실 수도 있습니다. 하지만 점포명도소송을 위해서 해지통보를 하시는 경우라면 이에 대한 증거를 남기기 용이한 방법을 선택하셔야만 합니다. 전화를 하시거나 실제 찾아서가 해지통보를 하시는 경우라면 의사표시의 도달을 입증하기 위해서 반드시 녹취를 하셔야만 합니다. 문자를 보내시는 방법도 있는데, 문자의 경우 카카오톡과는 달리 상대방의 답장이 없으면 상대방이 이를 수신하였다는 증거로는 부족할 수도 있습니다. 그렇기 때문에 실무에서는 상대방이 수신했을 경우 '1'표시가 사라지는 카카오톡이 증거로 사용하기에는 더 나을 수도 있습니다. 내용증명은 우체국을 통해서 상대방이 이를 수신하였다는 기록이 남기 때문에, 임대인이 해지통보를 할 때 가장 유용하게 사용하는 수단이 됩니다. 점포명도소송에 활용하시기 위해서 내용증명을 발송하시는 경우에는 반드시 계약해지사유와 계약해지통보 내용이 내용증명에 들어가야 합니다. 예를 들어서 차임연체로 계약을 해지하시는 경우에는 '귀하가 3기분의 차임을 연체하셨으므로, 발신인은 계약이 해지되었음을 정식으로 통보하는 바 입니다'라는 표현이 반드시 들어가야 합니다. 내용증명 작성에 있어서 좀 더 전문적인 법률 내용이 들어가는 경우라면 부동산 전문 사무실의 도움을 받으시는 것이 좋습니다. 점포명도소송은 부동산 전문 변호사와 함께! 해지통보 등 점포명도소송에 관련된 도움을 원하시는 분들은 언제든 부동산 전문 사무실인 저희 법도 종합법률사무소로 연락을 주시면 됩니다. 저희 법도 종합 법률사무소는 3천건이 넘는 부동산 소송 경험을 보유한 부동산 전문 법률가들로 구성되어 있습니다. 오늘은 점포명도소송 해지사유에 대해서 함께 알아보았습니다. 다음에는 더 유용한 주제로 여러분을 찾아뵙도록 하겠습니다. |
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