엄정숙 부동산 전문 변호사님의 저서 <명도소송 매뉴얼>책 속으로 시간입니다. 오늘 223페이지에 있는 피고의 주장에 관한 내용을 발췌합니다. 이 장에서는 피고가 주장할 수 있는 항변사유에 대해 구체적으로 다룹니다. <명도소송 매뉴얼>은 현재 시중에 판매 중인 책입니다.

임대차 계약 해지에 의한 명도소송이 진행되고 있는 중에 어떠한 서면공방이 있을지를 예측해보는 것은 중요합니다. 서면공방이 많아진다면 소송 기간과도 직결되는 사항이기 때문입니다. 어떤 상황에 있는지를 모두 나열해 볼 수는 없으나 피고가 주장할 수 있는 대표적인 항변사유에 대해 알아두면 큰 도움이 될 것입니다.

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들어가기에 앞서 항변의 의미는 상대편의 주장을 부인하는 것을 의미하는 것이 아니라 이와는 별개의 사항을 주장해 상대편 주장의 배척을 구하는 일을 뜻합니다.

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1. 필요비 유익비 청구권

필요비란 임차물의 보존을 위한 비용이며, 유익비는 임차물의 객관적 가치를 증가시킨 비용을 뜻합니다.

건물 자체의 객관적 가치를 증가시키기 위해 지출한 비용이나, 보수 비용만을 필요비 유익비라 하는데 임차인의 영업만을 위해 지출한 비용들은 여기에 해당하지 않습니다. 대부분의 임차인은 자신의 영업을 위한 인테리어 비용 투입의 경우가 많고, 건물 자체의 객관적 가치 증가가 인정되는 비용 투입은 많이 발생하지 않기 때문에 실무상 인정되는 예는 극히 드뭅니다.

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2. 임대인의 수선의무 불이행

임대인은 임차인이 임차물을 사용 수익할 수 있도록 그에 필요한 상태를 유지하여 주어야 합니다. 따라서 임차물이 파손 등으로 인하여 수선이 필요한 때에는 수선해 주어야 하는데, 이를 임대인의 수선의무라고 합니다. 수선의 필요성은 반드시 임대인의 귀책사유로 인해 발생한 것일 필요는 없으며 이외에 천재지변 기타 불가항력으로 발생한 경우에도 임대인이 수선의무를 부담합니다.

이렇게 되면 법원에서는 원고에게 수선의무가 발생한 것인지를 판단하게 되는데 사건 상황마다 개별적으로 법률적인 해석을 거치게 됩니다.

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3. 부속물 매수청구권

건물 기타 공작물 등 임차목적물에 부속되어 있던 부속물들은 계약 중에는 임차인의 소유에 있다가 임대차 기간이 끝나게 되었을 때 문제가 됩니다. 임차목적물에 부속되어 그 편익에 이바지하였던 상태에서 가치 있던 물건들은 따로 떼어 내어 다른 곳으로 움직일 경우 경제적 가치가 크게 감소하게 되는데, 이때 가치가 감소된 부속물들을 임차인이 철거, 회수하여야 한다면 매우 불리하기 때문입니다.

그렇기에 임대인의 동의를 얻어 부가하였거나 임대인으로부터 매수한 부속물에 관하여는 임차인으로 하여금 임대인에게 그 부속물을 매수하여 줄 것을 청구할 수 있게 함으로써 임차인을 보호하고 있습니다.

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4. 특약에 대한 주장

계약 당시 당사자 간에 특약을 한 경우 특약에 대한 내용을 이행하라고 주장하거나, 특약에 의한 권리와 의무를 서로 주장할 수 있습니다.

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5. 과도한 위약금에 대한 감액 내지 무효 주장

당사자 간에 임대차계약을 체결하면서 임차인이 계약사항을 어길 경우에는 위약금을 배상하기로 약정하는 경우가 있습니다. 이때 과도한 위약금 약정을 하는 경우 법원에서 직권으로 감액하거나 무효인 조항으로 해석할 여지가 있습니다.

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6. 원상 회복 의무 주장

임대차 계약을 체결한 뒤 계약이 종료되면 임차인은 원상 회복하여 부동산을 인도할 의무가 있습니다. 임차인의 부주의나 과실로 망가진 부분은 임차인이 원상복구를 해야 하나 선량한 관리자로서의 주의를 다하여 용도에 따라 정해진 대로 사용하다가 반환했을 경우에는 원상 회복 의무를 다한 것으로 봅니다. 이때 통상적인 사용으로 발생한 마모나 손상까지 모두 원래대로 돌려놓아야 하는 것은 아닙니다.

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7. 권리금에 대한 주장

임대인은 임차인의 권리금 받을 기회를 보장해 주어야 하는데, 임대인이 이를 방해할 경우에는 권리금 상당의 손해배상책임이 발생합니다. 임차인은 이를 가지고 명도소송에서 반소를 제기하거나, 항변사유로서 주장하며 대응하는 경우가 많습니다.

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<하략>

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