"최근 건물을 매매하여 새로운 건물주가 되었습니다. 문제는 기존 세입자 중에 한 명이 위법을 저질렀음에도 나가지 않고 버티는 상황이라는 겁니다. 때문에 해당 세입자를 내보내기 위해 명도소송을 고려하고 있는데요. 새로운 건물주가 기존 세입자를 상대로 명도소송을 할 때 주의할께 있나요?"

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새로운 건물주가 기존 세입자를 상대로 명도소송을 할 때 예기치 못 한 돌상상황이 종종 발생할 때가 있습니다. 전문가들은 기존 건물주와 새 건물주의 입장에 따라 명도소송 진행이 다를 수 있다고 조언합니다.

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상가 임대차에서 세입자가 위법을 저질렀다면 계약해지 후 명도소송을 제기할 수 있습니다. 다만 건물이 다른 사람에게 매매되어 새로운 건물주가 된 사람이 기존 세입자를 상대로 명도소송을 할 때는 소송조차 성립되지 않는 경우가 있어 주의가 필요합니다. 만약 전 건물주가 처리하지 못한 위법 세입자를 새 건물주가 내보내려 한다면 3가지 주의 사항을 준수해야 안전한 명도소송을 진해할 수 있습니다.

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오늘은 새로운 건물주가 된 사람이 위법을 저지른 기존 세입자를 상대로 명도소송을 할 때 주의해야 하는 점 3가지에 대해 살펴보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 언론사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항은 칼럼 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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새 건물주가 기존 세입자를 상대로 명도소송을 할 때는 무엇보다 어떤 위법을 저질렀는지 파악하는 게 중요합니다. 물론 새 건물주가 된 시점부터 위법 사항이 발생한다면 대처는 쉽겠지만, 전 건물주 때 위법을 저지른 사항에 대해 명도소송을 제기한다면 쉽지 않은 일이기 때문입니다.

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새 건물주 입장에서 위법을 저지른 세입자를 판단할 때 특히 주의할 사항은 채권 문제에 관한 사항입니다. 즉 세입자가 전 건물주 때 임대료를 연체한 경우를 주의해야 한다는 겁니다. 세입자의 임대료 연체 문제는 계약 당사자 관계가 중요하게 여겨집니다.

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가령 전 건물주 때는 법률상 위법에 해당하는 3기 이상의 임대료 연체를 했지만 새 건물주에게는 임대료를 연체한 사실이 없다면 명도소송의 근거가 될 수 없습니다. 세입자가 위법을 저지른건 전 건물주를 상대로 한 것이지 새 건물주에게 저지른 건 아니기 때문입니다.

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마찬가지로 전 건물주에게는 2기 를 연체했고 새 건물주에게는 1기의 임대료를 연체한 경우도 총합으로 본다면 3기에 해당하지만, 각 계약 당사자 간 3기가 안됐기 때문에 명도소송을 제기할 수 없습니다.

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따라서 기존 세입자가 이전 건물주 관계에서 임대료를 연체한 사실이 있다면 건물 매매 당시 전 건물주와 채권 양도 양수 계약을 반드시 맺어야 합니다. 채권 양도, 양수 계약이란 채권에 관한 관계를 승계한다는 의미로 세입자의 임대료 연체 채권을 새로운 건물주가 승계받는 계약입니다.

새 건물주가 기존 세입자를 상대로 명도소송을 할 때 주의해야 하는 사항 두 번째는 계약해지가 제대로 이루어졌는지 확인해야 한다는 점입니다.

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명도소송은 원칙적으로 계약해지를 통보했음에도 세입자가 나가지 않을 때 제기하는 소송입니다. 즉 세입자가 위법을 저지른 사실이 있고 건물주가 해당 사항을 근거로 계약해지를 통보해야만 성립될 수 있다는 겁니다.

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가령 세입자가 전 건물주 때 위법을 저지른 사실은 있지만, 전 건물주가 제대로 계약해지를 통보하지 않았다면 소송을 제기할 수 없는 겁니다. 이 경우 새 건물주는 전 건물주 때 계약해지가 제대로 이루어졌는지 확인하고 만약 이루어지지 않았다면 내용증명을 통해 계약해지와 퇴거 등을 요구해야 합니다.

마지막으로 새로운 건물주가 기존 세입자를 상대로 명도소송을 할 때는 상습적으로 무단 전대를 저지른 전례가 있는지 따져봐야 합니다.

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무단전대란 세입자 건물주의 동의 없이 다른 사람에게 또 다시 점포를 임대하는 행위로 명도소송 중 문제의 세입자가 무단전대를 한다면 승소 판결을 받더라도 강제집행이 어려워질 수 있습니다. 강제집행은 당사자 특정이 매우 중요한 절차로 판결문에 명시된 세입자가 아닌 다른 사람이 해당 점포를 점유하고 있다면 명도소송을 다시해야 하는 번거로운 일이 생길 수 있기 때문입니다.

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따라서 명도소송을 할 때는 반드시 점유이전금지 가처분 절차가 필수로 여겨지고 있는데요. 점유이전금지 가처분이란 위법을 저지른 세입자에게 점유를 다른 사람에게 이전하지 말라는 가처분 절차로 사실상 소송 기간 중 무단 전대를 막는 절차라 볼 수 있습니다.

명도소송은 잘못을 저지른 세입자를 내보내기 위한 합법적인 절차이지만, 상당히 까다로운 법적 해석과 대립이 따르기 때문에 건물주에게 커다란 정신적 피해를 남깁니다. 때문에 혼자서 고민하고 대응하는 것보다는 반드시 법률전문가를 찾아 도움을 구하는 것이 문제를 깔끔하고 빠르게 해결하는 지름길이 됩니다.

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