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[실무연구자료] 상가명도소송 관련 임대차보호법 적용범위
이번에는 상가명도소송 관련 상가건물임대차보호법의 적용범위에 대해 알아보겠습니다. 상가건물임대차보호법은 주택임대차보호법에 비하여 상대적으로 이해하기 어렵게 표현되어 있습니다. 그 중 적용 대상이 어떠한지를 알아보도록 하겠습니다. 상가건물임대차보호법 제2조에서 이 법이 적용되는 경우는 환산보증금이 아래 도표 범위 이내의 경우라고 규정하고 있습니다. 하지만 상가건물임대차보호법 제2조 제3항 단서에서 환산보증금 이상인 경우에도 이 법을 적용하도록 예외 규정을 두고 있으며 이를 아래에서 확인해 보도록 하겠습니다. ※ 환산보증금을 초과하는 경우에도 이 법이 적용되는 경우※ 1. 대항력 등(동법 제3조) 대항력 요건 - 건물인도와 사업자등록을 신청하는 경우 대항력 효력 - 대항력, 우선변제권, 동시이행항변권 2. 계약갱신 요구 등(동법 제10조 제1, 2, 3,항 본문) 동법 제10조 제1항 임차인이 임대인에게 만료일 6월 ~1월 전까지 갱신요구할 경우 5년간 갱신(제1항, 제2항) 예외 – 3기분 연체 사실 부정한 방법의 임대차 협의에 따라 임대인의 상당한 보상제공 동의 없는 전대차 임차인의 고의 중과실로 인한 건물멸실 건물멸실로 임대차 목적달설 불가능한 경우 철거 재건축(임대차계약시 공사시기, 소요기간, 구체적 계획 고지 및 이행 / 노후, 훼손으로 안전사고 우려 / 다른 법령으로 철거, 재건축) 임차인의 현저한 의무 위반 제3항 본문, 갱신된 계약은 전 임대차와 동일한 조건 3. 계약갱신 특례(제10조의 2) 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다. 4. 권리금 관련(10조의 3 ~ 10조의 7) <권리금이란> 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가 <권리금 회수 보호> 제10조 제1항 각호(갱신제한 사유) 이외 임대차 만료일 3개월 전부터 종료시까지 임차인의 권리금 지급을 방해하여서는 안니된다. 신규임차인에게 권리금 요구, 권리금 수수 신규임차인이 임차인에게 권리금 지급을 방해 신규임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금 요구 정당한 이유없이 신규임차인과의 계약 거절 [위 정당한 이유 : 신규임차인의 무자력, 임차인 의무 위반할 우려 등, 1년6개월 이상 비영리 목적 사용, 신규임차인이 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우] <권리금의 범위(10조의 4 제3항), 소멸시효(10조의 4 제4항)> 신규임차인이 임차인에게 지급하기로한 권리금과 임대차 종료시의 권리금 중 적은 금액 번위내, 임대차 종료시부터 3년내 권리금보호 제외(제10조의 5) - 대규모 점포, 준대규모점포 제외, 국유재산 또는 지자체 소유 공유재산 5. 차임연체와 해지 3기분의 차임연체시 계약해지 오늘은 상가명도소송 과련 상가임대차보호법에 대하여 알아 보았습니다. |
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