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[실무연구자료]상가명도소송 후 강제집행 3단계!
오늘은 상가명도소송 이후 불법적으로 나가지 않는 상가임차인으로부터 건물을 넘겨받는 강제집행에 관해 작성하겠습니다. 상가임차인이 차임연체를 하거나 계약기간이 만료되었음에도 자진해서 건물을 인도하지 않는다면 임대인은 상가명도소송을 하게 됩니다. 이러한 명도소송은 법원의 소송 통계에서 1위를 차지할 만큼 비일비재하게 발생되고 있습니다. 상가명도소송 과정에서 임차인이 스스로 나가주면 좋겠으나 판결 이후까지도 이도를 거부한다면, 임대인은 법원의 강제집행으로 건물을 인도받아야 하는 것입니다. 강제집행은 법원 집행관이 법률 규정에 의하여 강제집행을 하는 것을 말합니다. 대다수 변호사 사무실에서는 강제집행 경험을 가지지 못하고 있으나 저희 법도 명도소송센터는 3천건 이상의 부동산소송을 진행하였고, 아주 많은 강제집행 경험을 가지고 있습니다. 이런 경험을 토대로 강제집행을 쉽게 설명드리겠습니다. 상가명도소송 강제집행 순서를 요약하면 "집행문발급" -> "계고집행" -> "본집행" 입니다. 본집행 완료까지는대략 2개월 정도 걸리게 됩니다. 이제 어떤 과정으로 진행되는지 안내드리겠습니다. Step 1. 집행문발급
 강제집행은 먼저 계고집행이라는 것을 한 이후 실제 반출하는 본집행을 하게 됩니다. 계고집행은 임차인의 물건을 강제로 반출하기 이전 임차인 스스로 이사할 여유 기간을 주는 것입니다. 저희 법도 명도소송센터에서 진행한 상가명도소송은 저희 센터만의 노하우로 80~90%가 본집행까지 가지 않고 계고절차에서 건물을 인도받고 있습니다. 강제집행신청 방법은 집행문을 발급받은 후 법원 집행관사무소에 방문하여 강제집행신청서를 작성하여 제출합니다. 신청서를 접수한 집행관사무소는 집행비용 예납안내서를 교부해주게 됩니다. 임대인이 예납을 마치면 집행관은 계고집행 날짜를 정하여 임대인에게 안내를 해줍니다. 보통 집행일 하루 전날 연락이 옵니다. 계고집행일에 강제 개문을 위해서는 열쇠수리공과 증인 2명을 미리 확보하셔야 합니다. 보통 집행관에게 열쇠수리공의 연락처를 안내 받아 집행 장소와 시간을 알려주면 됩니다.
계고집행은 강제로 문을 열고 하는 경우도 있고, 강제 개문 없이 하는 경우도 있습니다. 임대인이 필요하다면 개문의 방식을 선택하면 되지만, 개문이 굳이 필요 없는 경우 집행관만 현장에 나가서 진행하기도 합니다. 이 경우 임차인이 있으면 전달 방식으로 하고 , 임차인이 현장에 없는 경우 문 앞에 계고장을 붙이는 방식으로 진행됩니다. 참고로 계고집행을 하는데 개문방식을 원하실 경우 상가명도소송의 판결문 상 임대보증금에 대한 반환을 증명하는 공탁서를 집행관이 요구하고 있습니다. 공탁을 위해 임대인은 계고집행 전에 보증금에 대한 준비도 해놓아야 합니다.
Step 3. 본집행
계고기간이 지나고도 임차인이 건물을 넘겨주지 않는다면 임대인은 다시금 집행관사무소에 "강제집행 속행신청서"를 제출하여 임차인 소유의 물건들을 실제로 꺼내야 합니다. 속행신청서는 따로 첨부할 서류 없이 신청서 한 장이면 족합니다. 이 속행신청서를 제출하면 집행관사무소에서는 집행비용 예납안내서를 교부하게 됩니다. 집행비용은 노무비(약 30평 기준 10명/100만원), 물류비(5톤 차량 1대, 컨테이너 1개 당/ 110만원), 집행관 여비 등으로 30평 기준일때 대략 500~600만원 정도라고 보면 되겠습니다. 본집행 당일에도 계고집행의 개문과 같이 임차인이 없을 경우를 대비하여 열쇠수리공과 증인 2명도 확보해 놓아야합니다. 집행당일 집행관이 임차인 물건을 꺼내고 집행완료 선언을 하면 본집행은 종료됩니다. 오늘은 상가명도소송 후 강제집행에 대해 알아보았습니다. 강제집행 이후에 발생하는 매각절차에 대해서는 다음 시간에 설명드리겠습니다. |
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