"음식점을 운영 중인 세입자가 있는데 계약기간은 약 2년이 남은 상황이지만 임대료를 5개월 이상 납부하지 않고 있습니다. 아직 해지통보 내용증명을 보내지는 않았지만 계약종료 전에 세입자를 내보내고 싶습니다."

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계약기간은 많이 남아있으나 세입자가 임대료를 계속 연체하여 계약종료 전에 세입자를 내보내고 싶다는 고민을 토로하는 건물주의 상담전화가 자주 걸려오고 있습니다. 건물주 입장에서 세입자의 임대료 미납으로 인하여 임대사업의 어려움이 있어서 이를 해결하기 위해서 명도소송에 관한 문의를 하지만 명도소송에 대해서는 잘 이해하지 못하는 경우가 많습니다.

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위와 같은 사례에서 건물주가 명도소송을 진행한다면 어떤 부분들을 주의해야 하는지, 소송 전 단계, 소송 과정, 소송 이후 단계에서 명도소송 주의사항에 대한 전문가의 조언 3가지를 정리해보도록 하겠습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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해지통보의 방법으로는 내용증명 외에도 전화통화, 문자, 카카오톡 메시지 등 다양한 방법으로 할 수 있습니다. 다만 의사표시가 상대방에게 도달되어야 효력이 발생하므로 어떤 해지통보 방법이라도 소송 전 단계에서 먼저 진행해야 합니다. 내용증명 등으로 해지통보를 하지 않은 상태에서는 임대차계약해지 효력이 발생하지 않아서 세입자가 건물주에게 건물을 인도할 의무도 발생하지 않습니다.

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상가의 경우, 3기분 이상 차임연체 해지사유가 발생하였다면 내용증명 등으로 해지통보를 보내서 세입자에게 도달되어야 임대차계약 해지 효력이 발생합니다. 임대차계약이 중간에 해지되면 계약기간이 남아있어도 세입자를 내보낼 수 있습니다. 명도소송의 소송요건을 갖추려면 내용증명 등의 다양한 방법으로 해지통보를 먼저 해야 하겠습니다.

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만일에 건물주가 세입자에게 해지통보 내용증명 등을 보냈지만 세입자에게 도달되지 않았다면, 명도소송을 제기하면서 소장부본 송달로 해지통보를 하실 수 있으므로 전문가와 상의 후 진행해볼 수 있습니다.

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부동산점유이전금지가처분은 명도소송을 진행하는 동안에 세입자가 다른 사람에게 점유을 이전하는 위험을 방지하기 위한 보전처분입니다. 부동산점유이전금지가처분은 세입자를 상대로 진행하면 됩니다.

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하지만 계약자(A)와 영업자(B)가 다른 경우에는 계약자(A)를 상대로만 진행해서는 점유가 다르다는 이유로 집행이 불가능하게 됩니다. 그렇다면 A와 B를 상대로 명도소송과 부동산점유이전금지가처분을 진행할 수 있습니다. 다만 이 경우에도 다른 점유자 C가 가처분집행 과정에서 나타난다면 C를 상대로 추가 명도소송 진행 및 A,B,C에 대한 부동산점유이전금지가처분을 다시 진행해야 합니다.

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이와 같은 시행착오를 방지하기 위한 다른 방법으로는 소송 단계에서 계약자(A)와 영업자(B)가 다른 경우에 A와 B를 상대로 점유이전금지가처분을 우선 진행하여 정확한 점유현황을 파악한 후에 명도소송을 진행하는 것이 시행착오를 미연에 방지할 수 있습니다.

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세입자를 내보내기 위해서는 법원에 명도소송을 신청하고 판결을 받은 후에 명도집행을 진행합니다. 명도집행을 진행하고 있는데 새로운 점유자가 발견되는 경우가 있습니다.

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이 경우에는 새로운 점유자에 대해서 명도소송을 진행하여 다시 판결을 받으려면 상당한 시일이 필요하게 되는데요. 만일 새로운 점유자가 '변론을 종결한 뒤의 승계인(쉽게 말해서, 소송이 끝난 이후에 점유를 이어받은 사람)'에 해당한다면 명도소송이 아닌 승계집행문부여신청 절차를 통해서 승계집행문을 발급받을 수 있습니다.

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또한 부동산점유이전금지가처분 이후에 점유를 이전 받은 새로운 점유자에 대해서도 집행단계에서 승계집행문을 부여받아서 명도집행을 차질 없이 진행하실 수 있습니다.

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따라서 변론종결 이후에 새로운 점유자가 발견되는 경우에는 다시 명도소송을 진행하지 않고, 승계집행문부여신청 절차를 통해서 집행물을 발급받아서 명도집행을 진행할 수 있겠습니다.