"세입자가 월세를 5달 이상 내지않고 있습니다. 저는 임대차 계약을 해지하겠다며 나가라고 했지만 세입자가 월세도 안내면서 나가지도 않고 있습니다. 이후 명도소송까지 제기하고 하고 내용증명까지 보낸 상황입니다. 문제는 세입자가 말도 없이 도망을 갔습니다. 세입자가 나간 것으로 봐야 하나요?"

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주택 임대차에서 세입자가 2기 이상 월세를 내지 않았다면 집주인은 임대차 계약을 해지하고 집을 돌려줄 것을 요구할 수 있습니다. 그런데도 세입자가 집을 돌려주지 않는다면 명도소송까지 제기할 수 있는데요. 다만 세입자가 소송을 우려해 도망을 갔다면 상황은 간단치 않습니다.

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흔하지는 않지만 실무에서 집주인의 명도소송 의사를 한 경우나 명도소송 중에 세입자가 사라지는 상황이 종종 발생합니다. 이 때 집주인 입장에서 주의해야 할 점은 함부로 세입자가 집을 명도 했다고 착각해서는 안된다는 것입니다.

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이에 오늘은 명도소송을 제기하려고 할 때 세입자가 아무말 없이 도망을 갔다면 어떻게 대처해야 하는지 알아보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 칼럼 기사가 있습니다. 자세한 사항은 링크를 참고해 주시기 바랍니다.

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세입자에게 임대차 해지 사유가 발생하면 집주인의 명도의사에 따라야 합니다. 즉 계약이 해지 됐기 때문에 계약한 집을 집주인에게 돌려줘야 한다는 뜻입니다. 그런데 명도의사를 밝히지 않고 세입자가 도망을 갔다면 어떨까요?

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이 경우 법률상 명도의사로 볼 수 없습니다. 법 절차에서는 당사자간 의사표시가 중요한 역할을 합니다. 다시 말해 어떤 행동을 하기 전 의사를 밝혀야 법률상 효력이 발생한다는 말입니다. 하지만 그러한 의사도 밝히지 않고 도망을 갔다면 집주인은 자신에게 집이 인도됐다고 판단해서는 안됩니다.

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자칫 도망간 세입자의 집에 문을 따고 들어가 짐을 빼낸다면 오히려 형사처벌 대상히 될 수 있으므로 세입자가 확실한 명도의사를 밝히지 않았다면 다음으로 진행할 법 절차를 모색해야 합니다.

반면 세입자가 명도의사를 밝히고 사라졌지만 문개방에 필요한 열쇠나 디지털 도어룩의 비밀번호 정보를 넘기지 않았다면 어떨까요?

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이 경우에도 확실한 명도의사로 보기에는 어렵다는 말씀을 드리고 싶습니다. 확실한 명도의사는 세입자가 스스로 집주인에게 명도의사를 전달하고 문 개방에 필요한 정보를 넘길 때 효력이 발생하기 때문입니다.

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따라서 집주인이 세입자의 명도의사를 파악할 때는 세입자의 의사표시 증거와 문 개방에 필요한 정보를 인계 받았을 때 비로소 명도가 완료됐다고 보시면 됩니다.

만약 세입자의 명도의사를 확실히 판단하기 어렵거나 의사를 확인할 수 없으면 명도소송을 제기해야 합니다. 세입자가 도망가 집이 비워져 있어도 법적 절차를 따라 집을 인도 받는 것이 안전하기 때문입니다. 명도소송은 그 과정의 첫 번째 법 절차라 보시면 됩니다.

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실무에서 잘못을 저지른 세입자가 도망갔으니 명도소송 없이 새로운 세입자를 받으면 된다고 착각하는 집주인이 종종 있는데요. 이는 세입자의 집을 함부로 개방하고 침입하는 범죄행위와 동일시 될 수 있기 때문에 법 절차가 완료되기 전까지는 하지 않는 게 좋습니다.

명도소송에서 집주인에게 승소 판결이 나와도 끝이라고 볼 수 없습니다. 물론 명도소송 중 세입자에게 연락이 닿아 명도의사를 확실히 받았으면 모를까 그렇지 않은 상황이라면 단지 승소판결문으로 집은 인도 받았다고 볼 수 없습니다.

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승소 판결문은 그저 집주인의 주장이 맞다고 법원에서 손을 들어준 절차일뿐 부동산 점유가 바로 넘어가는 것은 압니다. 따라서 명도소송에서 승소판결문이 나왔다면 집주인은 법원에 강제집행 신청을 해야 합니다.

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해당 절차는 법원 집행관이 현장을 방문해 세입자의 집 문을 개방하고 세입자의 짐을 빼내는 작업을 하게 되는데요. 강제집행이 끝나게 되면 그제서야 점유권이 세입자에서 집주인으로 넘어가게 되기 때문에 그때부터는 집주인 마음대로 사용할 수 있습니다.

집주인이 집을 돌려받기 위해 법 절차를 진행할 때는 명심해야 할 점이 있습니다. 집주인과 세입자는 동시이행 관계라를 점입니다. 즉 집주인이 명도소송이나 강제집행으로 집을 돌려받을 때는 집주인도 세입자에게 보증금을 돌려주는 의무를 지켜야 한다는 말입니다.

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다만 도망간 세입자에게 연락이 닿지 않아 보증금을 돌려주지 못할 때는 법원에 보증금을 공탁하는 방법이 있습니다. 공탁이란 보증금을 공탁기관에 맡기는 것을 뜻합니다. 다시 말해 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려줄 방법이 없어 법률상 지정된 기관에 보증금을 임시로 맡김으로써 집주인의 보증금반환 의무를 인정할 수 있다는 말입니다.

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한편 밀런 월세가 보증금을 초과한 경우라면 별로의 손해배상청구소송을 준비하여 초과된 금액만큼 세입자에게 청구할 수 있습니다.

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오늘 주제는 명도소송이 두려워 도망간 세입자에 대해 알아보았지만, 사실 명도소송 중 갑자기 집을 뺀 세입자의 사례도 종종 볼 수 있습니다. 이 경우 집주인은 계획대로 명도소송을 제기해야 하는지 소송 중이었다면 소송을 취하해야 하는지 혼란을 겪습니다.

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문제는 스스로 상황을 판단해 낭패를 보는 경우가 심심치 않게 발생한다는 겁니다. 따라서 명도소송에 관련된 문제가 발생하면 스스로 판단하지 말고 법률 전문가를 찾는 것이 현명합니다.

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저희 법도 명도소송센터는 법률 전문가의 상담조차 부담을 느끼는 분들에게 부담을 덜어드리고자 무료 상담 전화 서비스를 운영하고 있습니다. 간단한 질문부터 변호사 선임 상담까지 어떤 문의든 답해드릴 준비가 되어 있습니다.

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